Как продать квартиру с материнским капиталом: инструкция по продаже квартиры, купленной с использованием маткапитала

За время работы программы по поддержке семей, в которых есть более двух детей, более 91% граждан, которые получили материнские сертификаты, решили с его помощью улучшить жилищные условия. Но у семей, которые приняли участие в данной программе, может появиться желание или потребность выставить данную недвижимость на продажу, чтобы купить взамен более просторное жилье или же вовсе уехать в другой регион.

• Если на момент принятия данного решения все члены семьи уже совершеннолетние, то, как только все собственники дадут свое согласие на продажу недвижимости, проблем со сделкой не возникнет.
• А вот если на момент принятия данного решения есть несовершеннолетние собственники, то продажа будет связана с некоторыми ограничениями, да и произвести ее можно будет только после того, как разрешение выдадут органы опеки.

Но все-таки стоит боле подробно разобрать, можно ли продать квартиру с материнским капиталом, как обойтись без сложностей в сделке и провести ее в короткие сроки.

Продажа квартиры с материнским капиталом с точки зрения законодательства

На законодательном уровне не установлен запрет в отношении продажи жилых помещений, покупка которых проводилась при использовании материнского сертификата. Но есть несколько законодательных актов, которые полностью регулируют процесс проведения данной сделки:

• Федеральный закон под названием «О дополнительной поддержке семей, в которых есть дети», в нем описываются все нюансы в отношении обращения с данным сертификатом;
• Гражданский кодекс, в частности статьи № 28, 36, 37, 454, 455 и 456, в них подробно описывается обо всех обязанностях родителей перед их детьми, указываются все правила проведения сделок с имуществом детей, и об общих нюансах данных сделок.

В соответствии с данными законами, все родители или законные опекуны обязаны предоставить своим детям все необходимое для жизни и проживать с ними на одной территории, а также выделить им доли в жилом помещении. Но главным в данном случае является тот факт, что права ребенка нельзя нарушать, так как это контролируют специальные органы. Каждый процесс связанный с недвижимостью происходит исключительно с разрешения опеки.

Если же в семье уже совершеннолетние дети, то для проведения сделки достаточно будет иметь письменное разрешение, которое заверяется у нотариуса.

Если при покупке жилья использовался материнский сертификат, то и продажа будет проводиться только по определенным правилам, так как в нем есть доли детей:

1. Продажа квартиры, купленной под материнский капитал, производится исключительно с разрешения органов попечительства. Брать разрешение на продажу имеют право только родители личным обращением, в данном случае нельзя прибегать к помощи доверенных лиц.
2. Принимать решение органы опеки будут на протяжении 30 дней, так как в течение данного времени будет проводиться проверка на соблюдение детских прав.
3. При этом детям необходимо будет предоставить равноценное жилье или же лучшие условия. Ухудшать условия их проживания нельзя. Продажа жилья может проводиться исключительно с одновременной покупкой нового, если же площадь приобретаемого жилья будет меньше предыдущего, то ребенку необходимо будет выделить большую площадь.
4. Также особое внимание будет уделяться и месту расположения покупаемого жилого помещения. То есть если семья решает покинуть квартиру в городе и переехать в сельскую местность, то будет возникать вопрос о том, целесообразна ли такая сделка. Если же будет меняться регион проживания, то родителям потребуется привести для этого веские доводы, например экология, которая требуется ребенку.
5. Если опека отказывает в проведении подобной сделки, то у юристов есть право подать в суд. Суд рассмотрит иск и решит, будут ли условия проживания ребенка на новом месте лучше.

Есть семьи, которые при помощи материнского сертификата хотят построить собственный дом, но тогда возникает вопрос, спустя какое время дом можно будет продать. Все правила использования данных средств, прописаны в ФЗ №256. Там нет никаких ограничений в отношении сроков продажи, но одно условие все же есть – это разрешение из соответствующих органов. Также есть и другие законодательные акты, в которых данное требование указывается – это:

• ФЗ «Об опеке», в статье 21;
• ГК РФ, в статьях № 28 и 37.

Условия продажи квартиры, купленной за материнский капитал

В данном случае есть обязательные условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал – это при оформлении купленного жилья, доли в нем должны выделяться всем членам семьи, за соблюдением данных условий следят органы опеки.

В данном случае у органов опеки есть свой интерес, они не хотят, чтобы возникали ситуации, при которых дети будут лишены жилья и права на владение собственностью. По этой причине продать такую недвижимость без разрешения этих органов не получится.

Чтобы органы опеки выдали свое согласие на продажу, родители должны будут доказать им, что в данном случае права детей не будут ущемляться, а также в результате проведенной сделки:

• За детьми сохранится право собственности в приобретаемом жилье, другими словами им будут выделены равноценные доли, только в новой квартире;
• В новом жилье не будут условия хуже, чем в предыдущем жилье, а размер площади на каждого члена семьи будет не меньше, чем был в продаваемом доме.

В итоге, чтобы продать жилье, на покупку которого тратился материнский капитал, потребуется соблюсти следующие условия:

1. Условия проживания семьи будут на прежнем уровне или же улучшатся, а у детей останется право собственности на доли в новом жилье не менее чем они были в предыдущем.
2. Разрешение от органов опеки на продажу квартиры будет получено.

Также перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, стоит учесть некоторые тонкости:

• Продаваемое жилье должно находиться во владении всех членов семьи.
• Если покупка проводилась при помощи заемных средств, а оформление было только на одного родителя, то перед продажей потребуется переоформить жилье в общую собственность, данный процесс носит название нотариальная обязанность и выполнить ее надо в течение полугода.
• Если все собственники совершеннолетние, то потребуется только нотариальное согласие на продажу от них, если же дети не достигли совершеннолетия, то согласие на продажу придется оформлять в органах опеки.
• В новой недвижимости детям должны выделяться такие же доли, как были в предыдущем или больше. Выдача меньших долей будет произведена при условии, что будут улучшаться условия жизни.
• Разрешение потребуется брать в органах опеки и в пенсионном фонде, если покупка жилья проводилась в ипотеку, то согласие должен выдавать и банк.
• Потребуется заранее подготовить новую квартиру, с подходящими условиями, с задатком или же с проведением регистрации с Росреестре.
• Предоставить в органы опеки доказательства того, что детские права не ущемлены, а жилищные условия не ухудшены.
• Разделение права собственности проводиться между всеми членами семьи, а действия родителей могут быть направлены исключительно на интересы их детей, не стоит забывать, что данные сделки находятся на государственном контроле.
• Даже если родители будут разводиться, детские доли при этом должны остаться неизменными.
• Каждый прописанный в квартире человек имеет право на получение в новом жилье доли.
• Если жилье находится в собственности менее пяти лет, то при продаже производится оплата налога.
• В данном случае должны сохраняться условия проживания во время замены жилья, но можно купить жилье, площадь которого будет меньше предыдущего, но тогда размер долей родителей должен быть меньше, чем у детей.

Как быстро можно продать жилье с маткапиталом

В данном случае продажа квартиры с материнским капиталом может проводиться в любое время после ее покупки, главное иметь на руках разрешение от органов опеки. Если данного разрешения не будет, нотариус не станет подтверждать сделку, а регистрация в Росреестре не будет проведена. Как только с ЕГРН будет получена выписка на купленное жилье, ее потребуется предоставить в органы опеки в течение одного месяца с момента проведения регистрации. Если сделка не была завершена, то потребуется брать разрешение повторно.

В Федеральном законе №256, нет никаких запретов или других ограничений в отношении продажи недвижимости. Но есть другие законы, в которые прописаны обязательные условия, и одно из них это получение разрешения на продажу от органов опеки.

Также законом не установлены сроки, на протяжении которых данное разрешение будет действительным:

• Как правило, действует данное разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетними дольщиками, в течение трех месяцев.
• Но в соответствии с письмом от Минобразования №09-М, договор о купле квартиры должен быть предоставлен в органы опеки на протяжении 30 дней с момента получения данного разрешения. Как только данный срок будет окончен, а сделка не состоится, то родителям придется еще раз обращаться за разрешением.

Если данного документа на продажу не будет, то Росреестр не позволит проводить регистрационные действия в отношении имущества с несовершеннолетними дольщиками. А вот проводить сделку по продаже данного жилья можно в любое время, со дня его покупки. Но стоит помнить про некоторые важные моменты:

1. Если жилье находится в собственности менее трех лет, или при покупке после января 2016 года, менее 5 лет, то после продажи такого жилья придется произвести оплату налога. Но оплата может не проводиться, если покупка и продажа жилья будет проведена в одном налоговом периоде, и собственники не использовали право на налоговый вычет.
2. Если покупка квартиры проводилась при помощи ипотеки, которая не оплачена на момент продажи жилья, то кроме согласия из органов опеки придется брать и согласие с кредитной организации, в которой данное жилье находится в залоге.

Получение разрешения от органов опеки и в пенсионном фонде

При приобретении жилья при помощи материнского сертификата, оформление должно проводиться в общую собственность, другими словами потребуется произвести выделение долей каждому члену семьи, в том числе и на детей. По этой причине, перед тем, как продать квартиру с материнским капиталом, придется обратиться в органы опеки за согласием.

В соответствии с законодательными нормами, продажа квартиры, на покупку которой применялся материнский капитал, может быть проведена исключительно с разрешения от органов опеки в письменном виде или же в присутствии представителей данной организации.

Чтобы данное согласие было оформлено, родителям потребуется составить заявление, которое необходимо подкреплять пакетом документации:

1. Оформить заявление о распоряжении недвижимостью;
2. Принести паспорта родителей и свидетельства на детей об их рождении, ксерокопии данных документов и оригиналы;
3. Заявление от родителей на то, что дети будут принимать участие в данной сделке;
4. Справка, в которой будет указана оценочная стоимость жилья;
5. Документы на саму недвижимость;
6. Справка, которая подтвердит, что отсутствует задолженность по оплате ЖКХ.

Главное чтобы были сохранены условия проживания детей. Но иногда можно приобрести квартиру, площадь которой будет меньше предыдущей. Например, если одному из детей необходимо дорогое лечение, или же в новой квартире родители будут владеть меньшей площадью, чем их дети.

В соответствии с законом, родители обязаны выполнить обязательство, которое дается пенсионному фонду, то есть произвести оформление квартиры в общую собственность. Если покупка проводилась при помощи ипотеки, то сделать это можно только после полного погашения кредитной задолженности и снятия обременения. Если этого не будет сделано, то даже проведенную сделку все равно признают недействительной. По этой причине необходимо проводить оформление недвижимости строго по требованиям со стороны пенсионного фонда.

Можно ли продать квартиру, чтобы купить другую, не выделяя доли детям

Нотариальное обязательство, в отношении выделения детям их долей в недвижимости оформляется, только если средства материнского капитала направляются на оплату кредитного займа, на покупку жилья. Закон установил срок, в течение которого данное обязательство должно быть выполнено, срок истекает через 6 месяцев после снятия обременения.

Так как ограничений в отношении сроков закон не устанавливает, то продажа квартиры с использованием материнского капитала может проводиться в любое время, даже если выделение долей не было проведено.

Но чтобы действительность сделки была признана, а родителей не обвинили в мошенничестве, перед продажей данного жилья потребуется брать разрешение из органов опеки.

Для того, чтобы данное разрешение было получено, без выделения детских долей, потребуется выделить детям такие же доли в уже купленном жилье или же в жилье родственников.

• К тому же, в таком случае квартира может находиться в собственности только одного супруга.
• Но, так как проведение сделки будет в период брачных отношений между супругами. То для продажи или покупки жилья потребуется брать разрешение от второго супруга, которое оформляется у нотариуса, а также на выделение долей детям в новой квартире.

Когда нужно платить налоги с продажи квартиры

Для начала стоит разобрать, когда не требуется оплачивать налог для того, чтобы продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала. В соответствии с налоговым кодексом, если недвижимость находится в собственности более пяти лет, то не требуется проводить оплату налога, а также сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ.

Также оплата налога не будет производиться, если сделка по продаже жилья и покупке будет осуществлена в один налоговый период и если семья не использовала свое право на налоговый вычет. Но каждая ситуация индивидуальная, поэтому для получения полной информации стоит обратиться к консультанту налоговых органов.

Также стоит узнать, в каких случаях будет производиться оплата налога. Налог потребуется оплатить, если недвижимость была в собственности семье менее трех лет, или менее пяти лет, если покупка квартиры была проведена после января 2016 года.

Для того чтобы рассчитать, в течение какого срока дом находится в собственности, то нужно заглянуть в выписку ЕГРН или в свидетельство о государственной регистрации права. Отсчет в данном случае производится не в годах, а в месяцах, то есть три года – это 36 месяцев, а пять лет – это 60 месяцев.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры с материнским капиталом

Конечно, закон не предусматривает никаких запретов в отношении продажи недвижимости, покупка которой проводилась с материнским сертификатом. Но на самом деле существует всего несколько законных способов, по которым данная сделка может быть совершена.

Дольщики, не достигшие совершеннолетнего возраста, обязаны получить такие же доли в покупаемом жилье, в котором не будут ухудшены условия проживания. Для проведения законной сделки написана следующая пошаговая инструкция по продаже квартиры, купленной на материнский капитал.

• Чтобы выполнить условия по выдаче долей, проведение сделок по продаже и покупке должно быть одновременным, другими словами необходимо в одно время подписать два предварительных договора, один на продажу квартиры, а второй на покупку нового жилья. В данном случае желательно сразу указывать детей в качестве владельцев.
• Если же покупка квартиры проводилась при помощи ипотеки, то так как банки не всегда дают согласие на продажу, если в качестве собственников выступают дети, то потребуется оформить обязательство, что выдача долей будет произведена после того. Как ипотечный кредит будет погашен. Затем полный пакет документов должен быть передан в органы опеки, в него потребуется вложить заявление с просьбой разрешить проведение данной сделки.

Так как сделка будет полностью зависеть от того, какое решение примут органы опеки, то при заключении договоров не стоит в них указывать никакие штрафные санкции, если будет произведен срыв сделки. Как только разрешение будет получено, совершить сделку можно будет в ближайшее время.

Если выделение долей не будет проводиться, то потребуется выплатить детям компенсацию, размер которой должен составлять стоимость их доли на день проведения сделки. Но даже в этом случае органы опеки обязаны выдать разрешение. Для этого понадобиться принести следующее:

• Заявление на проведение сделки;
• Справку, в которой будет указана стоимость жилья без оценки имущества.

Как только опека выдаст разрешение, потребуется обратиться в банк и открыть счета на имя детей, и внести деньги. Использовать можно обычный счет, на котором будут храниться деньги или же можно будет открыть вклад, который делается исключительно на имя ребенка. Распоряжаться ими сможет сам ребенок после достижения совершеннолетия, или же его родители в интересах своего ребенка, но только с согласия органов опеки.

Так как по закону у родителей нет права распоряжаться имуществом своего ребенка, то делать они это могут только с разрешения соответствующих органов. То есть, по закону опекун имеет право распоряжаться деньгами ребенка в размере прожиточного минимума. Но на самом деле для того, чтобы воспользоваться данными деньгами потребуется обращаться в органы опеки за разрешением, и с конкретной целью, для которой данные деньги понадобились, а потом предоставить им подробный отчет.

Если после того, как произойдет продажа квартиры купленной с использованием материнского капитала, покупка нового жилья не планируется, то выделение долей может проводиться в жилье, которое принадлежит родственникам.

В таких случаях размер доли может быть меньше, чем он был в предыдущем жилье, но сделать это разрешается только в таких ситуациях:

• Выделение происходит в соответствии с квадратными метрами, которыми владел ребенок, то есть если ранее у ребенка была 1/4 часть квартиры, но по площади всего 10 квадратных метров, то в квартире родственников доля может составлять 1/6, но те же самые 10 квадратных метров.
• Доля может быть меньше из-за разницы в стоимости жилья, то есть в справке о стоимости продаваемой квартиры, будет указана низкая стоимость, а в покупаемой квартире, более высокая стоимость.

Проводить сделку можно только одними из двух возможных сценариев – это:

• Продажа недвижимости, которая не находится под обременением;
• Продажа жилья, которое находится под ипотекой по закону.

Данные ситуации стоит рассмотреть более подробно.

Продажа квартиры в собственности без обременений

Если продажа квартиры, купленной материнский капитал проводиться без обременения, то в органы опеки потребуется принести пакет документов, который подтвердит, что покупается другая квартира. В качестве таких доказательств можно использовать:

• Предварительный договор на покупку квартиры, в котором стоит подпись нотариуса и печать.
• Договор мены, то есть «трейд ин», в условиях данного договора может стоять условие, по которому обмен производится с доплатой покупателя меньшей квартиры, на большую площадь.

Так, как запрещено, снимать с регистрационного учета детей просто так, а их необходимо прописывать в новое жилье. То и после того, как опека выдаст соответствующее разрешение, потребуется проводить сделки в один день.

Не стоит забывать, что необходимо проводить обязательную регистрацию в Росреестре соглашения, о том, что происходит распределение долей.

Как продать квартиру с обременением (ипотекой)

Если необходимо продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, кредит за которую еще платится, то потребуется обращаться в банк за разрешением на проведение сделки. Но если в продаваемом жилье не производилась выдача долей детям, то в органы опеки не потребуется обращаться.

• Если продажа квартиры будет проводиться без выполнения обязательств по выдаче долей, то сделка может быть оспорена.
• К тому же в обязательстве указывается конкретное жилье, в котором должна проводиться выдача долей детям. То есть просто произвести замену жилья, не получится, потребуется согласовывать все действия с опекой. И позаботиться об этом желательно заранее, во время подписания предварительного договора.

Как только все формальности будут соблюдены, а требуемые разрешения получены, можно начинать саму продажу:

• Часть денег с проданной квартиры будет зачисляться в счет погашения кредита.
• После согласования с банком, все обязательства по выплате будут переводиться на покупателя, и выполнять их будет он.
• Происходит погашение ипотеки, затем снимается обременение, и право собственности регистрируется на покупателя.

Какие документы нужно собрать для оформления продажи

Чтобы получить разрешение в опеке и переоформить право собственности в Росреестре, потребуется подготовить пакет документации.

Подача документов будет производиться в органы опеки или в ближайшее МФЦ. Там работник проведет сверку полученных ксерокопий с оригиналами документов:

• Заявление, которое составляют оба родителя или законные представители для опеки. Если родитель один, то данный факт стоит подтвердить документально – это может быть свидетельство о смерти или любой другой документ. Если же родитель не может по каким-то причинам приехать лично, то потребуется передавать письменное согласие на проведение продажи.
• На ребенка, если ему уже есть 14 лет то оригинал паспорта, если нет 14 лет, то свидетельство о его рождении.
• Паспорта или другие документы, которые подтвердят личность родителей ребенка.
• Документация на квартиры, которая продается и которая покупается – это паспорта, как кадастровый, так и технический, свидетельство о праве владения и выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающий документ на жилье, то есть договор купли-продажи, договор приватизации, дарения или мены, получения наследства и многие другие документы, которые подтвердят право владеть данной квартирой.
• Разрешение от банковской организации, если производится продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом.
• Разрешение от пенсионного фонда, а также сам сертификат материнского капитала, если покупаться она будет с его помощью.
• Сертификат капитала, который использовался при покупке продаваемой квартиры.
• Согласие от второго супруга на проведение данной сделки.
• Согласие от ребенка, если он совершеннолетний на продажу данной квартиры.
• Предварительные договоры на продажу квартиры и на покупку другого жилья.
• Справка о том, что строительный объект готов на 70% и более, если используется долевое строительство.

Но данный пакет может содержать и другие документы, все будет зависеть от условий сделки. Чтобы уточнить полный список необходимых бумаг, рекомендуется получить консультацию юриста.

Также при подписании договора, в них должны быть обязательные пункты – это:

• Стороны данной сделки, а также их права и обязанности;
• Основания для проведения сделки и документы, которые это подтверждают;
• Полная характеристика квартиры, место и адрес ее нахождения;
• Стоимость сделки;
• Срок погашения данной суммы со стороны покупателя;
• Размер задатка;
• Есть ли субсидии или социальная помощь;
• Подписи обоих сторон;
• Банковские реквизиты, если будет использоваться безналичный расчет.

Какой должна быть новая квартира

Перед тем, как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом, или другую недвижимость, в которой несовершеннолетние дольщики, стоит уточнить условия, которым должна будет соответствовать покупаемая взамен квартира:

• Развитая инфраструктура, которая будет приемлемой для проживания детей – это детские сады, школы и другие учреждения;
• Стоит приобретать квартиру площадью не меньше, чем была до этого или даже больше;
• Обращать внимание на год постройки, жилье не должно быть аварийным или ветхим;
• Район, в котором находится квартира, должен быть спокойный и комфортный;
• Состояние жилья должно быть не хуже предыдущего, или даже лучше.

Риски при продаже квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Риск для покупателя заключается только в том, если продавец не соблюдал порядок продажи квартиры, купленной на материнский капитал. Другими словами, если продается жилье, в котором не выдавались доли детям, тогда сделка может быть оспорена. Если суд решит, что порядок был нарушен, то сделка будет недействительной, тогда жилье вернется продавцам, а деньги покупателям.

Риски продавцов заключаются в неодобрении проведения данных сделок со стороны опеки, банка или Пенсионного фонда. Тогда сделка также подлежит оспариванию в суде, а родители подлежат административной ответственности. Чтобы этого не случилось, необходимо своевременно позаботиться обо всех требуемых разрешениях, а только потом можно начинать сделку.

В результате получается, что продать жилье, при покупке которого использовался капитал, можно, но для этого придется соблюсти ряд важных условий и формальностей, и не стоит забывать, что новое жилье должно быть лучше предыдущего.

Если данное условие будет соблюдаться, то будут удовлетворены интересы детей, которые в силу возраста не могут принимать решения при совершении таких сделок.

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.