Как выкупить долю в квартире у родственника при его согласии на продажу или если он против

выкуп доли в квартиреРешить вопрос о том, как выкупить долю в квартире у родственника, можно двумя способами: стороны добровольно заключают договор, или одна из сторон покупает долю второго совладельца без его желания. Первый вариант чаще всего встречается на практике: стороны обсуждают условия, договариваются о цене и приходят к соглашению. А второй вариант оформления в принудительном порядке может быть осуществлен только по решению суда.

Родственные узы в постановке вопроса не имеют никакого значения. Любой уровень родства позволяет проводить сделки купли-продажи собственности, при этом от уплаты налога лица не освобождаются. Следует иметь в виду, что налог платить не требуется, только если один родственник дарит другому собственность безвозмездно.

Что такое долевая недвижимость и как происходит выкуп доли

Долевая собственность возникает, когда неделимая вещь становится собственностью сразу нескольких лиц (двух и более). Доли могут быть прописаны в десятичных дробях, например, 1/2 квартиры, а могут и не быть прописанными. Если размеры долей не указывались при оформлении, тогда собственность считается совместной, а не долевой.


Гражданским кодексом установлено определение долевой собственности в ст. 244. В юридической практике выделяют три основания для разделения имущества на доли:

  1. Имущество, совместно приобретенное в браке супругами, считается общим. В случае развода, все, что было приобретено супругами, делится на двоих.
  2. При наследовании имущества умершего родственника. Так, недвижимость становится общей собственностью детей умершего родителя. Вдова или вдовец, а также родители умершего тоже могут стать совладельцами наследства.
  3. Приобретение доли жилья. Основанием может стать договор купли-продажи, ренты, дарения или залога.

Продажа части недвижимости имеет ряд нюансов. Так, если жилплощадь уже имеет несколько собственников (2 и более), один из которых решил продать свою часть, первым делом он должен предложить купить свою долю другим совладельцам жилплощади. В том случае, если владельцы других долей не желают приобретать квадратные метры, можно привлекать сторонних покупателей.

Читайте также:  Как продать долю в квартире: инструкция по продаже

Современные агентства недвижимости оказывают услуги по ускоренной продаже долей в квартирах. Если есть необходимость оформить сделку быстро, можно обратиться к профессионалам.

Владельцам муниципальных квартир не удастся продать свою долю, а также разделить свою долю с новым собственником, потому как такая недвижимость находится в ведении муниципалитетов. Для получения права продавать и делить такую жилплощадь, ее сначала нужно приватизировать.

Между родственниками существует практика дарения имущества. Она популярна освобождением от налога, который продавец заплатил бы государству в случае продажи. В результате дарения одариваемый не должен платить ничего дарителю.

Если после оформления договора дарения новый собственник передает плату прежнему владельцу, не прописывая этот факт документально, суд признает сделку недействительной и отпишет подаренную часть прежнему владельцу, если факт передачи денежных средств будет доказан. А продавец может понести наказание за уклонение от уплаты налога. В судебной практике такие дела – не редкость.

Особенности покупки долей между родственниками

Выкуп доли в квартире, находящейся в собственности сразу у нескольких лиц, можно произвести у родственника. Но нужно помнить о преимущественном праве совладельцев. Сначала будущий продавец своей части обязан проинформировать совладельцев о том, что намерен продать свою площадь, указав цену на нее. На размышления информируемой стороне отводится календарный месяц по закону, по истечении которого он должен долю приобрести, воспользовавшись правом первой очередности. В противном случае доля может быть продана третьему лицу.


Для ускорения процесса информирования совладельцев, можно попросить их составить отказ от своего права преимущества по данному вопросу у нотариуса. Этот документ позволит начать продажу третьим лицам, не выжидая 30-дневный срок.

При соблюдении оповещения совладельцев и получении от них письменного отказа от претензий на жилплощадь, можно оформлять договор. Оплатив покупку, покупатель становится новым владельцем указанной в договоре доли помещения. Важно понимать, что устного договора с совладельцами недостаточно. Очень важно получить от каждого письменный отказ от первоочередного права приобрести часть помещения, который заверит нотариус. Без этих бумаг Росеестр может отказать в регистрации сделки.

Читайте также:  Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры

Для покупки части площади у родственника потребуется:

  1. Основание на право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи или любой другой документ, по которому эта доля досталась продавцу. Если он когда-то получил ее в дар от своего родственника – договор дарения.
  2. Справки из ведомств, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунального обслуживания, ипотечных обременений или ареста.
  3. Справка из БТИ, о технической составляющей помещения. В ней должно быть указаны технические характеристики и отсутствие незаконной перепланировки.
  4. Домовая книга.
  5. Заверенный отказ других собственников от первоочередного права приобретения продаваемой части жилья.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он согласен на продажу

Продать долю в квартире может не только совладелец помещения, но и единственный собственник всей жилплощади. Поэтому, если покупатель задается вопросом о том, можно ли выкупить долю в квартире своего родственника, он имеет возможность начинать обговаривать этот вопрос с продавцом. Купить можно и любую долю у единственного владельца.

Ситуация эта распространенная и не требует дополнительных хлопот с оповещением совладельцев, потому что их нет. Вопрос преимущественного права в этой ситуации не должен подниматься. Такой вариант подразумевает договоренность продавца и покупателя о цене и составление договора.

Порядок совершения сделки:

  1. Оговорить сумму и размер продаваемой доли. Стоимость жилплощади будет прописывать в документе, который станет основанием права собственности для нового владельца.
  2. Если есть совладельцы у помещения, продавцу следует отправить каждому письмо с уведомлением и описью вложения, в котором он сообщает о своем намерении продать квадратные метры, указав стоимость сделки.

Важно помнить, что с того момента, как уведомления будут отправлены, поменять размер продаваемой доли и ее стоимость уже будет нельзя. Этот нюанс в законодательстве защищает права совладельцев, которые могут быть обмануты продавцом, не желающим продавать им свои метры. Искусственно завысив цену на долю, продавец мог бы вынудить совладельцев отказаться от преимущественного права, после чего продал бы своему покупателю по более низкой цене. Но закон это запрещает.

  1. Ждать 30 дней, в течение которых может объявиться покупатель из числа совладельцев имущества.
  2. Если в течение отведенного времени совладельцы, должным образом оповещенные о выставлении доли на торги, не изъявили желания расширить свои владения, продавец может оформлять сделку с посторонним лицом.
  3. Оформляется договор купли-продажи.
  4. Документ должен быть заверен у нотариуса.
  5. Покупатель передает плату за покупку в сумме, прописанной в договоре.
  6. Совершается передача договора в Росеестр для регистрации нового владельца.
Читайте также:  Чем грозит собственнику временная прописка: всё про опасность временной регистрации

Составить договор можно и без помощи нотариуса, если стороны понимают, на каких условиях они готовы провести сделку. Типовой договор может составить сотрудник территориального отделения службы кадастра и картографии. За свои услуги организация берет символическую плату, не превышающую 1000 рублей.

Для заключения договора потребуется:

  1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для лиц, старше 14 лет – это паспорт РФ, а для лиц, младше 14 лет –свидетельство о рождении.
  2. Составленный договор купли-продажи в трех экземплярах.
  3. Выписка из ЕРГН, подтверждающая право собственности продавца на имущество, а также включающая информацию об отсутствии обременений.
  4. Договор, на основании которого продавец в свое время получил право собственности долей.
  5. Если кто-то из сторон не может присутствовать лично при подаче документов, это может сделать доверенное лицо. В этом случае к обязательным документам добавляется нотариальная доверенность.

Если владелец доли – человек недееспособный или несовершеннолетний под опекой, тогда потребуется добавить в комплект документы, подтверждающие недееспособность или пребывание под опекой, а также документы удостоверяющие личность опекуна и разрешение органов опеки.

После того, как новый хозяин обретет недвижимость, он будет обязан ежегодно платить за него налог. Размер этой платы зависит от кадастровой стоимости имущества, а значит, и от региона, в котором собственность находится.

Продавец, получив уплаченную ему сумму, должен оплатить налог, размером 13% от продажи (в некоторых случаях можно вернуть налог). Исключения составляют только те случаи, когда собственник владел своей долей более трех лет, получив ее в наследство, в дар или после приватизации. А если продавец получил право собственности на любых других условиях, тогда для освобождения от налога на продажу он должен ею владеть не менее 5 лет. Подробная инструкция по продаже доли в квартире также доступна по ссылке.

Принудительный выкуп доли в квартире у родственника

С привлечением органов судебной власти может произойти принудительный выкуп доли. Такие ситуации случаются, если один из собственников помещения желает продать свою часть другим совладельцам, которые, в свою очередь, оказываются участвовать в сделке.

Читайте также:  Какие документы для прописки в квартиру нужно собрать взрослому или для ребенка

Похожая ситуация может случиться, если в результате наследования недвижимость оказалась в собственности у большого числа наследников. Тогда доля собственника, не желающего владеть ничтожно малым количеством квадратных метров, может быть признана незначительной. Владелец оставляет свое право на долю в пользу совладельцев, получив от них денежный эквивалент.

Принудительный выкуп доли в квартире может произойти у родственника, нежелающего продавать свою часть, если:

  1. Интересующая доля может быть признана судом незначительной.
  2. Кадастровая служба не имеет возможности выделить долю в натуре.
  3. Родственник, нежелающий продавать долю, имеет другую недвижимость.

Алгоритм действий:

  1. Подготовить документы, подтверждающие наличие возможности принудительного выкупа. Для каждой ситуации они свои.
  2. Составить исковое заявление.
  3. Направить его в суд.
  4. Оплатить госпошлину.
  5. Ожидать даты, на которую назначат заседание.
  6. Получить вступившее в силу решение суда.
  7. Совершить процедуру выкупа доли в квартире.

Вместе с исковым заявлением нужно будет представить следующий перечень:

  1. Паспорт РФ;
  2. Основания для подачи (доказательства, подготовленные истцом);
  3. Выписка из Росеестра, подтверждающая статус совладельца.
  4. Квитанция оплаченной госпошлины.

До того, как истец пойдет в суд, он может увеличить свои шансы на положительный исход, если направит письменное предложение о покупке доли, и получит на него письменный отказ собственника, не желающего продавать свою часть. Эти документы станут доказательством того, что истец предпринимал попытки мирно урегулировать вопрос.

Ст. 131 Гражданского кодекса предъявляет типовые требования к исковым заявлениям подобного рода и предлагает следующую форму:

иск о признании доли незначительной

В случае положительного решения суда новый собственник будет обязан платить налог на приобретенную долю, несмотря на то, что выкуп доли в квартире у родственников был произведен в принудительном порядке.

Нужно быть готовым к тому, что обязанный продать долю собственник оспорит такое решение через суд. Предусмотреть все нюансы этого вопроса без квалифицированной юридической помощи сложно.

Что такое срочный выкуп

В жизни нередко встречаются ситуации, когда человеку срочно нужны деньги. Если он решает выйти из положения с помощью продажи доли в квартире, он может обратиться в агентство недвижимости для упрощения процедуры.

Читайте также:  Возврат 13 процентов с покупки квартиры: инструкция, как вернуть 13% налог

Сделка пройдет незамедлительно, если агентство проявит к ней интерес. Важно понимать, что риелторы, вероятнее всего, не будут искать сторонних покупателей – доля будет оформлена на агентство. Это выгодно такой организации, потому как из-за срочности оформления цена доли будет существенно ниже рыночной. А став собственником наряду с другими совладельцами, агентство получит первоочередное право на приобретение оставшихся долей. Экономя на выкупе доли в квартире, юр. лицо получает возможность со временем получить всю квартиру по бросовой цене.

Продать долю в квартире не сложно, если не пытаться обойти закон или нарушить права других совладельцев. Соблюдение всех правил позволит не сомневаться в законности сделки.

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.

Оставить комментарий