Оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году: как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Начиная с 2015 года, в нашей стране начал свою работу новый порядок налогового расчета на имущество, принадлежащее физическим лицам. Применять данный порядок начали 28 регионов, среди них Москва, Самарская и Рязанская области, а также Тверская область. В данных регионах данный порядок начал свою работу уже в 2015 году.

В 2016 году, новый порядок стали применять еще 21 регион, среди них Санкт-Петербург, Воронежская и Вологодская области, а также Брянская область. Другие регионы должны начали применять новый порядок до 2021 года.

Есть ряд имущества, которое принадлежит физическим лицам, которое облагается налоговым сбором – это:

• Жилые дома, а также постройки, которые находятся на земельном участке, используемом для ведения личного хозяйства или дачного хозяйства;
• Жилые помещения, то есть квартиры и комнаты;
• Гаражи и места для машин;
• Недвижимые комплексы, которые являются едиными;
• Постройки, строительство которых еще не завершено;
• Другие объекты и здания, указанные в НК РФ, статье 401.

Раньше расчет налога на недвижимость был на основании инвентаризационной стоимости объекта, но по новому порядку, за основы расчета будет браться кадастровая стоимость, которая, как правило, превышает рыночную стоимость. Такая разница происходит обычно из-за ошибок в расчетах или при снижении рыночных цен.

Переоценка недвижимости осуществляется не чаще, чем один раз в три года, а если речь идет о городах федерального значения, то проведение переоценки производится один раз в два года. Данные правила прописаны в ФЗ №135 под названием «Об оценочной работе в РФ».

В подобных ситуациях у владельца налогооблагаемой недвижимости есть полное право произвести оспаривание кадастровой стоимости, чтобы не переплачивать по налоговым сборам. Но в подобном случае необходимо будет доказать, что оценка была проведена неверно. Конечно, никто не будет возвращать переплаченные суммы, а тот размер, который установит суд, будет применяться для будущих налоговых начислений, начиная с периода, в котором производилась подача заявления в судебную инстанцию. Данное правило установлено постановлением пленума верховного суда № 28 под названием «О вопросах, которые появляются во время рассмотрения дел, связанных с установкой кадастровой стоимости недвижимости», в пункте 28.

Стоит знать, что в обязанности налоговых органов входит самостоятельное проведение перерасчета, и отправки уведомления о налоге налогоплательщику, но если данное уведомление человек так и не получил, то он обязан самостоятельно обратиться в налоговые органы и сообщить о наличии объекта недвижимости.

В налоговую службу потребуется подать ксерокопию документа о праве собственности на каждый имеющийся во владении объект, в срок до 31 декабря года, который следует за прошедшим налоговым годом. Другими словами, если человек не получил налогового уведомления, то это не означает что оплачивать налог не потребуется.

Как можно узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, следует узнать, какая кадастровая стоимость на него установлена. Проведением оценки занимаются независимые оценщики, а узнать кадастровую стоимость гражданин может при помощи официального сайта Росреестра.

Для того, чтобы найти на сайте нужный объект, необходимо будет указать его кадастровый номер или адрес его места нахождения, а если необходимо найти жилой дом или любой другой объект, то можно посетить публичную кадастровую карту, которая расположена на сайте Росреестра.

Когда в форму для поиска будет вводиться кадастровый номер недвижимости, который находится в документе о праве собственности или адрес данной недвижимости, то следом потребуется нажать на кнопку «Сформировать запрос». База данных произведет поиск нужного объекта, после чего на экране покажется кадастровая информация, в том числе и стоимость.

Затем, в качестве источника кадастровой информации выбирается «ГКН», и перед пользователем появится вся необходимая информация по выбранному объекту, в том числе и дата определения кадастровой стоимости. После этого стоимость по кадастру потребуется сравнить с рыночной стоимостью на ту дату, в которую она была определена.

Например, если стоимость по кадастру составила 16,5 миллионов, а рыночная стоимость в тоже время была 14 миллионов, то кадастровая стоимость завышена на 2,5 миллиона. Также стоит знать, что во время расчета налога, за основу берется именно кадастровая стоимость, которая снижается на величину данной стоимости, то есть на 20 квадратных метров от общей площади жилья, именно по этой причине сумма налога будет меньше кадастровой стоимости.

Если собственник сможет доказать, что стоимость по кадастру была завышена, то произойдет и уменьшение самой налоговой базы.

Как узнать, кем и как была проведена кадастровая оценка

Также для того, чтобы произвести оспаривание результатов кадастровой стоимости, необходимо знать, когда и по чьему заказу, и какой фирмой проводилась оценка недвижимости. Узнать данную информацию человек может в Фонде кадастровой информации, в режиме онлайн, на официальном портале Росреестра.

Для того чтобы на данном сайте получить необходимую информацию, потребуется вписать кадастровый номер именно той недвижимости, по которой нужно получить информацию.

У любого человека есть право обратиться лично с запросом о получении нужной информации в следующие государственные инстанции:

• При определении стоимости по кадастру в момент проведения государственной оценки. В качестве заказчика по проведению оценки, если речь идет о недвижимости расположенной на территории Москвы, выступает Департамент городского имущества. Но для получения точной информации можно зайти на сайт Управления Росреестра по Москве.
• Если проведение оценки и определение стоимости проводилось в момент постановки недвижимости на кадастровый учет, или же при внесении в базу данных изменений, то обратиться можно в сам отдел Росреестра, который располагается в регионе расположения самого объекта.

На каких основаниях может быть пересмотрена стоимость

Стоит знать, на каких основаниях может проводиться оспаривание кадастровой стоимости в 2021 году, оснований для этого только два:

• Неправильная информация о самой недвижимости, которые применялась во время проведения оценки;
• Установление рыночной стоимости недвижимости на момент определения стоимости по кадастру.

Как правило, под неправильной информацией понимаются различные ошибки, которые были допущены в момент проведения самой оценки, а также неточное установление характеристик недвижимости, которые оказывают влияние на определение стоимости по кадастру. В итоге, Верховный суд в своем постановлении Пленума №28 под названием «О вопросах, которые возникают в момент рассмотрения дел связанных с определением стоимости недвижимости, указал, что все ошибки, которые допускаются в момент определения кадастровой стоимости, содержат в себе ряд обстоятельств, таких как:

• Неточное указание информации в списке недвижимых объектов, которые должны иметь кадастровую оценку;
• Оценщик неправильно определил условия, которые оказывают влияние на данную стоимость недвижимости, в том числе неправильное определение места нахождения данного объекта, его цель и назначение. А также имеется ли разрешение на использование земельного надела, находится ли недвижимость в аварийном состоянии, в какой зоне располагается объект и много других условий;
• Ошибочное использование информации в момент определения стоимости по кадастру;
• Ошибочное использование информации в отношении аварийного состояния данной недвижимости.

Для того чтобы понять есть или нет основания для того, чтобы было проведено оспаривание кадастровой стоимости объекта, можно обратиться за получением нужной информации к заказчику проведения данной оценки, или же обратиться в территориальное отделение Росреестра.

Отправить объект на данный запрос, как заказчик, так и оценщик обязаны в течение одной недели с момента поступления запроса. Если оспаривание будет проводиться на основании завышенной стоимости по кадастру, то стоит знать, что определение рыночной стоимости должно быть проведено именно на момент установки кадастровой цены.

Другими словами, даже если падение стоимости на рынке произошло после того, как была установлена стоимость по кадастру, то изменение не будет происходить. Также оспорить кадастровую стоимость нельзя в тех регионах, в которых до сих пор для начисления налога используется инвентаризационная стоимость. Верховный суд утверждает, что если права граждан не затронуты, то и права на обжалование кадастровой стоимости у них нет.

Как доказать, что стоимость неверна

Когда производится кадастровая оценка, то инженер должен брать во внимание большое количество различных факторов, в том числе и площадь самой недвижимости, его местонахождение, в каких зонах данный объект расположен, какое целевое назначение объекта и многое другое. Если же производится оценка зданий, то обязательно должно учитываться, из какого материала оно построено, находится или нет в состоянии аварийности, и многое другое.

Если во время оценки, оценщик не учел даже один из необходимых факторов, то у собственника объекта есть право на оспаривание кадастровой стоимости недвижимости.

Чтобы в суде доказать, что во время оценки использовались неправильные данные о недвижимости, можно применять информацию, которая заносилась в ЕГРН раньше, а также документацию о техническом учете из БТИ, и многую другую документацию.

Как доказать, что стоимость завышена

Для того, чтобы произвести оспаривание кадастровой стоимости помещения или другого объекта недвижимости, необходимо провести оценку для определения рыночной стоимости. Использовать в данном случае можно только оценку, которую производят профессиональные оценщики. В подобной ситуации можно обратиться к частным оценщикам, или к оценщикам, работа которых производится по договору с юридическими компаниями. Но в любой ситуации, оценщик должен участвовать в специальной самостоятельно регулируемой компании оценщиков, ответственность которых застрахована.

Для проведения оценки необходимо соблюдать соответствующие федеральные стандарты, и учитывать все необходимые правила и нормы, компании оценщиков.

Перед тем, как начнется проведение оценки, потребуется заключать договор. А как только оценка будет проведена, необходимо будет формирование отчета о проведенной работе по оценке. Данная услуга предоставляется исключительно на платной основе.

Также заказчику необходима экспертиза сформированного оценочного отчета. Но это не повторное проведение оценки, а проверка компании оценщиков на правомерность их деятельности, и на соответствие установленным стандартам. Если человек будет обращаться в судебную инстанцию, то данная экспертиза проводиться в обязательном порядке. Если же человек будет для оспаривания обращаться в отделение Росреестра, то разница между реальной и кадастровой стоимостью должна составлять более 30%.

Куда нужно обратиться, чтобы кадастровую стоимость пересмотрели

В законе прописано всего два варианта, по которым может проводиться оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта – это:

• Обращение в комиссию по разрешению споров в отношении установки кадастровой стоимости;
• Обращение в судебную инстанцию.

Человек имеет право самостоятельно выбрать, в какой орган он будет обращаться для проведения процедуры оспаривания. Если оспаривание производиться в судебном органе, то физическим лицам не обязательно предварительно обращаться в комиссию, а вот организациям данное обращение будет обязательным. Но стоит знать, что оспаривание в комиссии имеет ряд преимуществ в отличие от судебного разбирательства.

Какие документы нужно предоставить

Когда начнется оспаривание кадастровой стоимости дома или другого объекта, каждой стороне необходимо будет доказывать все обстоятельства, на основании которых содержатся все требования и возражения в отношении данного вопроса. Другими словами, потребуется доказать неправильность информации об объекте, которая применялась в момент определения стоимости. Также необходимо будет доказывать размер рыночной цены, которая должна была быть использована для кадастровой стоимости. Все данные доказательства должна приносить сторона, которая подает заявление.

Заявитель должен иметь на руках документацию, которая сможет доказать его правоту. По этой причине, как при обращении и в судебную инстанцию, так и при обращении в комиссию по рассмотрению данных споров о стоимости по кадастру, необходимо будет принести пакет такой документации:

• Справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой будет информация о результатах, подлежащих оспариванию;
• Документ о собственности на данный объект, который предварительно должен заверяться в нотариальной конторе, при подаче заявления человеком, у которого есть права на объект;
• Документ, который подтвердит ошибку в использованной информации о недвижимости, которая применялась в момент определения кадастровой стоимости, если подача документов производится по причине использования неверных сведений;
• Отчет о том, что на момент определения кадастровой стоимости была другая рыночная цена, он может быть, как в бумажном варианте, так и в электронном виде, если причиной для подачи документов стала завышенная стоимость по кадастру;
• Заключение экспертов, которое может быть в бумажном варианте, так и в электронном виде, которое формируют эксперты кампании оценщиков, в которой участвует оценщик и сформировавший отчет, о том, что он соответствует всем требованиям и правилам;
• Документация, которая сможет подтвердить, что есть ошибка, как кадастровая, так и техническая, если подача заявления производится по причине неправильной информации об объекте.

Если будет проводиться оспаривание кадастровой стоимости в суде, то кроме искового заявления потребуется принести и следующую документацию:

• Уведомление о вручении или любой другой документ, который подтвердит, что другим сторонам, принимающим участие в данном деле, вручили копии иска;
• Документ, который сможет подтвердить, что оплата пошлины была проведена;
• Нотариальная доверенность, если оспариванием занимается официальный представитель истца;
• Документация, которая подтвердит, что были приняты попытки урегулировать данный спор в досудебном порядке, если в качестве истца выступает юридическое лицо.

Если подача заявления будет проводиться без данной документации, то комиссия по решению кадастровых споров не будет разбираться с этим вопросом, а суд просто оставит дело без движения.

Досудебное оспаривание кадастровой стоимости

Если подача заявления на оспаривание кадастровой стоимости квартиры или другого объекта будет подаваться в специальную комиссию по решению данных вопросов, то на рассмотрение документов отводится 30 дней с момента поступления документации.

В течение первой недели с момента получения документации, комиссия обязана уведомить о дате рассмотрения дела орган местного самоуправления, а также самого заявителя, у которого есть права на оспариваемый объект.

Заседание данной комиссии будет считаться правомерным при условии, что в нем будет принимать участие не менее половины членов.

В течение первой недели с момента получения документации, отсылаются уведомления в орган местного самоуправления и заявителю, что будет проводиться рассмотрение дела по данному объекту.

Если заявление подавалось по причине использования неправильной информации во время определения кадастровой стоимости, то у комиссии есть право принимать по данному вопросу одно из таких решений:

• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть отклонено, если та информация, которая использовалась при ее определении, была достоверной.
• Будет проводиться пересмотр данной стоимости, если информация, применяемая для ее определения, окажется недостоверной.

Если же оспаривание кадастровой стоимости земли или другого объекта происходит по причине установления рыночной цены на данный объект, то приниматься могут такие решения:

• Установление кадастровой стоимости на данный объект в соответствии с рыночной ценой;
• Заявление по данному вопросу может отклоняться.

Также у заявителя есть право оспорить принятые комиссией решения в судебной инстанции. У законного обладателя недвижимости есть право оспаривать не только принятые решения комиссией, но и саму кадастровую стоимость на данный объект. Тогда решение, принятое комиссией в суде рассматриваться уже не будет.

Последние изменения в законе говорят о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна максимально соответствовать рыночным ценам. Но с учетом обстоятельств, которые сейчас действуют на федеральном уровне во время определения кадастровых цен, она может сильно различаться с реальной стоимостью, и, как правило, данная разница уходит в большую сторону.

Также отделение Росреестра постоянно напоминает гражданам, что по ФЗ №135 под названием «Об оценочной работе в РФ», можно проводить пересмотр результатов по кадастровой оценке в досудебном порядке. И занимаются данным пересмотром специальные комиссии по рассмотрению вопросов в отношении кадастровой стоимости на объекты.

При обращении граждан в данную комиссию, необходимо соблюдать определенную последовательность действий:

1. Подготовить полный пакет бумаг;
2. Передать собранные бумаги в комиссию;
3. Прийти на заседание комиссии в указанное время;
4. Получить решение, которая приняла комиссия.

Помимо этого, не стоит забывать и про основания, при наличии которых может проводиться оспаривание кадастровой стоимости участка или другого объекта, к ним относятся:

• Неправильная информация об объекте недвижимости, которая применялась в момент установления кадастровой стоимости;
• Установка рыночной стоимости на момент определения кадастровой цены на объект.

Для обращения в комиссию потребуется подготовить пакет документации, в котором должны содержаться следующие бумаги:

• Справка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости на данный объект, в которой обязательно должна быть указана информация об оспариваемых данных;
• Документ, который предварительно заверяется в нотариальной конторе на предоставление данных полномочий, если подачей документации будет заниматься не собственник объекта, а его доверенное лицо. А также оригинал справки из ЕГРН, в которой будут указаны все характеристики на данный объект, и зарегистрированное право;
• Документ, который сможет подтвердить, что была использована неправильная информация для установления кадастровой стоимости, если подача заявления производится именно по этой причине;
• Бумажный и электронный вариант отчета, если причиной для подачи заявления стала кадастровая стоимость, которая сильно превышает рыночную стоимость.

Если данная документация не будет подаваться вместе с заявлением, то оно не будет рассматриваться комиссией.

Данное заявление может быть подкреплено и другими бумагами. Для обращения в комиссию лично, можно по следующим адресам:

• Город Москва, по улице Обручева, дом 46, кабинет 715з на 7 этаже;
• Город Москва, на улице Поклонной дом 13.

Если документация будет отправляться почтовым письмом, то отправлять его необходимо в Москву на улицу Поклонную 13, индекс 121170.

Законом установлен срок оспаривания кадастровой стоимости, поэтому рассматриваться заявление по данному вопросу в комиссии будет в течение 30 дней с момента получения всей документации.

Чтобы получить полную информацию о работе комиссии, можно посетить сайт Росреестра.

Также стоит знать, что если заявления не стали принимать при обоснованных причинах, то никакой информации на сайте о данной заявке отображаться не будет. Заявителю отправляется уведомление с отказом, и поданное им заявление и вся документация, которая его подкрепляла.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Также гражданам стоит знать, как оспорить кадастровую стоимость земельного участка или другого объекта в судебной инстанции. В первую очередь потребуется подготовить пакет документации:

• Исковое заявление;
• Справку из ЕГРН, в которой будет содержаться информация о самой кадастровой стоимости на оспариваемый объект недвижимости, и данные о результатах установления кадастровой стоимости, которая будет оспариваться;
• Нотариальный документ, который дает полномочия заниматься этим вопросом не собственнику объекта, а доверенному лицу;
• Отчет, в котором будет указана рыночная стоимость объекта, оформлен он может быть, как в бумажном варианте, так и в электронном виде. А также необходимо будет принести экспертизу по отчету об установленной рыночной цене, если будет оспариваться кадастровая стоимость в соотношении с рыночной ценой;
• Документация, которая сможет подтвердить, что для определения кадастровой стоимости использовалась неправильная информация, если причиной подачи заявления является именно этот факт;
• Нотариальная доверенность или любой другой документ, который сможет подтвердить законность действия представителя в судебной инстанции. Также потребуется документ, который подтвердит наличие у представителя высшего юридического образования, если подачей документов будет заниматься другое лицо;
• Документация о том, что заявитель оплатил государственную пошлину, так как производится подача иска о признании недействительности нормативного акта, а также действий или бездействий государственных органов или других должностных лиц.
• Другие документы, которые смогут подтвердить все требования, выдвигаемые со стороны заявителя.

Перед тем, как оспорить кадастровую стоимость квартиры или любого другого объекта недвижимости стоит знать, что рассмотрением данных дел занимаются суды первой инстанции. Это может быть Верховный республиканский суд, суд области или города федерального значения, а также суд автономной области или округа. В итоге, если требуется оспаривать стоимость недвижимости, расположенной на территории Москвы, то обращаться потребуется только в Московский городской судебный орган.

Подача данного иска может производиться личным обращением или в режиме онлайн при помощи портала Мосгорсуд, но для данного действия необходимо иметь личный кабинет на портале Госуслуги. К тому же при помощи данного сервиса, человек может отслеживать статус всех поданных обращений, и получать результаты после их рассмотрения.

Рассмотрением административных вопросов занимается Верховный суд РФ, на этой уходит около трех месяцев, а остальные суды должны решать данный вопрос в течение двух месяцев. Если дело сложное, то у председателя данного суда есть право продлить срок, но срок продления не должен превышать 30 дней. В итоге, при подаче иска в суд, он будет рассмотрен, а также по нему примут решение в течение двух, в крайних случаях трех месяцев.

Судебная инстанция самостоятельно уведомляет всех участников процесса о дате и времени разбирательства. Если одна из сторон, которая была уведомлена о предстоящем заседании, не явится на процесс, то вопрос все равно будет решаться.

В главе 25 КАС РФ прописан подробный порядок в отношении рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости.

При обращении в судебную инстанцию у граждан есть право обжаловать готовые результаты проведенной оценки в отношении кадастровой стоимости объекта, а также решения, которое принимала комиссия по решению вопросов о кадастровой стоимости, если перед обращением в суд, человек подавал заявление в эту комиссию. Также у истца есть право выдвигать одно из таких требований в суде:

• О том, что суд установил в отношении данной недвижимости рыночную стоимость;
• О том, чтобы кадастровая стоимость была изменена, так как для ее определения была использована неправильная информация, в том числе были допущены технические ошибки при определении данной стоимости;
• Для оспаривания решения, которое принимала комиссия Росреестра, а также действия или бездействия данной комиссии.

Вместе с оспариванием кадастровой стоимости в суде нельзя рассматривать и другие требования, так как они решаются совсем другими судами. Другими словами, если собственник объекта хочет чтобы ему произвели возврат переплаченных налоговых взносов, то для начала придется получить решение суда о том, что кадастровая стоимость была изменена, а только подом подавать иск на возврат переплаченных денежных средств.

Данные споры имеют право рассматривать верховные суды республик и краев, а также областные судебные органы и городов федерального значения, и автономные суды областей и округов.

В качестве ответчиков в подобных разбирательствах выступает Росреестр и инстанция, которая дала утверждение на установленную кадастровую стоимость по объекту.

Закон регулирует и сроки, в которые вопрос должен быть решен. Подать иск в суд заявитель имеет право только в первые пять лет с момента определения кадастровой стоимости данного объекта, которая будет оспариваться. Но если, на момент подачи иска произошло повторное изменение данной стоимости, то оспорить предыдущую цену уже не получится.

Как уже говорилось, на рассмотрение данных дел закон отводит срок в 60 дней, в некоторых случаях, при высокой сложности дел, данный срок может быть продлен еще на 30 дней, но не более.

Судебный орган самостоятельно уведомляет стороны о проведении разбирательства и назначает дату слушания, а неявка одной из сторон не будет являться препятствием для переноса заседания.

Стоит отметить, что порядок оспаривания кадастровой стоимости в 2021 году предполагает, что стороны обязаны самостоятельно доказывать все обстоятельства, на основании которых они обращались в суд. Суд может удовлетворить ходатайства сторон об истребовании доказательной дополнительной базы, но только в том случае, если по веским причинам они не могут предоставить данные доказательства самостоятельно, и участие суда в данном случае обязательно. К тому же у суда есть право запрашивать необходимые доказательства самостоятельно, без ходатайства сторон.

Если в процессе будет оспариваться данная стоимость не одного собственника, а долевого участия, то суд будет рассматривать кадастровую стоимость всего объекта, а не по отдельности. Если другие собственники будет выдвигать свои возражения, то суд будет их учитывать, как дополнительные доказательства по этому вопросу, и на их основании суд не имеет право отказать в рассмотрении дела. Данное правило прописано в постановлении Пленума Верховного суда №28 под названием «О вопросах, которые возникают в момент рассмотрения дел в отношении оспаривания кадастровой стоимости на недвижимость».

Если суд принимает удовлетворительное для истца решение, то в результативной части решения обязательно должен стоять размер кадастровой стоимости на объект. Именно этот размер и будет новой кадастровой стоимостью, который будет вноситься в единый кадастр недвижимости, и уже на его основании будет происходить начисление налогов.

Не стоит забывать, что судебное решение может быть обжаловано при помощи подачи апелляции в течение 30 дней с момента принятия данного решения в конечной форме.

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.