Незаконная перепланировка квартиры: ответственность, штраф, согласование

незаконная перепланировка квартирыНемало людей, приобретающих готовое жилье, рано или поздно решают изменить обстановку. Одни ограничиваются ремонтом, другие – не боятся передвинуть вместе с мебелью и стены. Если это не несущие конструкции, можно вносить свои изменения в существующий план помещения. Однако об этом факте обязательно нужно проинформировать уполномоченный орган.

Госпошлина за оказание услуги регистрации перепланировки не взимается. Несмотря на это, собственники, изменившие планировку, не торопятся ее узаконивать только из-за нелюбви к бюрократии. Такое безответственное отношение может впоследствии привести к проблемам при смене собственника, штрафам и обязательствам устранить внесенные изменения, если они коснулись несущих конструкций.

Что такое незаконная перепланировка квартиры

Если изменение плана помещения не было согласовано с уполномоченным органом местного самоуправления, или собственник не сообщил о внесенных изменениях, на него может быть наложен штраф или обязательства по устранению самовольно проведенных изменений.


Орган, уполномоченный согласовывать перепланировку, устанавливает порядок приведения документов на объект недвижимости в соответствующий вид. Если в установленные уполномоченным органом сроки собственник, инициировавший перепланировку, не оформил ее документально, органы надзора могут подать соответствующее заявление в суд.

Согласно Жилищному кодексу РФ, решение суда может сохранить самовольную перепланировку, если она не нарушает правил переустройства и не угрожает жизни других собственников. В противном случае помещение по решению суда может быть выставлено на публичные торги для поиска другого собственника, который будет готов привести помещение в прежний вид.

Нельзя надеяться на то, что никакой надзорный орган не догадается о факте изменения плана помещения. Потому как любые манипуляции с квартирой, связанные со сменой собственника или регистраций новых жильцов, приведут к обнародованию сокрытого факта – всегда найдутся активисты, знающие, куда жаловаться на незаконную перепланировку соседей. В этом случае, придется восстанавливать план квартиры, в соответствии с техпаспортом, либо добиваться законности внесенных в план изменений через суд.

Читайте также:  Какие документы для прописки в квартиру нужно собрать взрослому или для ребенка

Перечень незаконных квартирных перепланировок

что является незаконной перепланировкой


В органах местного самоуправления, а также в Жилищном кодексе РФ указан перечень запрещенных манипуляций с жилплощадью. Игнорирование этих требований станет основанием для отказа в согласовании. За нарушение требований предусмотрена административная ответственность. Незаконная перепланировка квартиры не сможет стать согласованной, если в ходе работ были проведены следующие действия:

  • Перенесены коммуникаций в жилые комнаты, переустроена и перенесена канализации.
  • Полностью удалены межкомнатные перегородки.
  • Ослаблены несущие конструкции из-за образования в них межкомнатных проемов без усиления, что угрожает жизни и здоровью других собственников многоквартирного дома.
  • Поврежден фасад здания в результате ремонтных работ.
  • Обнаружено использование устройств, изменяющих показания приборов учета.
  • Были внесены изменения в вентиляционные каналы.
  • Превышена нагрузка на межэтажные перегородки вследствие дополнительных бетонных стяжек пола, установки тяжелого производственного оборудования или иных конструкций с большой массой.
  • Перенос батарей отопления на балконы и лоджии.
  • Монтаж теплого пола с участием системы центрального отопления или горячего водоснабжения.
  • Применение в ходе строительства пожароопасных или высокотоксичных материалов.
  • Врезка дополнительных ниш в стенах, ведущая к существенному изменению стеновых конструкций.
  • Возведение террас выше уровня второго этажа.
  • Расширение используемой площади благодаря присоединению части подвального или чердачного помещения.
  • Любые изменения в план помещения, признанного аварийным.

Задумывая работы по изменению планировки, следует иметь в виду, что законодательством запрещено:

  • Увеличивать туалет или ванну путем переноса перегородки, в результате которого жилая комната потеряет более 25% площади.
  • Объединять кухню с комнатой, если на ней установлена газовая плита.
  • Сносить несущие конструкции.
  • Переносить водные и канализационные коммуникации, а также вносить изменения в газопроводную магистраль.
  • Перемещать санузел в жилую комнату.
  • Утеплять полы на балконе водоносными системами, в том числе с привлечением центрального отопления.
  • Увеличивать площадь жилого помещения за счет уменьшения балкона.

Как могут вычислить наличие незаконной перепланировки

Всем известно, что надзорные органы не совершают регулярный обход всех подконтрольных помещений с целью выявления нарушений. Но это не означает, что незаконная перепланировка квартиры останется незамеченной. Стоит учитывать следующие способы выявления нарушений:

  1. Жалоба от соседей. Не все жильцы могут оставаться равнодушными к изменениям на чужих площадях. Особенно, если они устают от постоянного шума, связанного с разрушением стен.
  2. Заявления местных учреждений, уполномоченных обеспечивать безопасность жильцов. При подозрениях на нарушения они обязаны сообщить в органы местного самоуправления для проведения проверки.
  3. Анонимные источники, среди которых могут оказаться и сами строители, не получившие ожидаемой оплаты, или участковый полицейский, рассматривающий обращения граждан по поводу превышения уровня шума.
Читайте также:  Кадастровый паспорт на квартиру: как получить, где взять, как выглядит

На каждое обращение надзорный орган обязан реагировать выездом на место. Инспектор лично должен убедиться в том, что нарушений нет. В противном случае, будет зафиксирован факт нарушения и выписан штраф за незаконную перепланировку. Бланки для выдачи предписаний и квитанции на оплату штрафа выписываются прямо на месте.

Признание факта нарушения в перепланировке

Зарегистрировать перепланировку в соответствии с законом потребуется обязательно, потому что без этого не удастся совершить ни одно регистрационное действие с недвижимостью:

  • оформить дарственную;
  • продать;
  • завещать;
  • заложить;
  • оформить ипотечный договор.

Наличие красных линий на официальном плане помещения свидетельствуют о том, что владелец производил несогласованную перепланировку. А значит, новому владельцу придется разбираться с тем, как оформить незаконную перепланировку квартиры.

Существует два пути по переоформлению плана помещения:

  • Черед суд. Этот путь удобен для тех, чьи нововведения не идут вразрез с законом. Тогда в ходе судебного разбирательства будет вынесено постановление о признании нового плана законным.
  • С помощью строительной бригады, которая привет квартиру в соответствие с утвержденным планом.

Незаконная перепланировка фиксируется в момент посещения представителя Жилищной инспекции видоизмененного помещения. На основании составленного документа выписывается штраф прямо на месте.

Ответственность за неправильную квартирную перепланировку

Административная ответственность за незаконное изменение плана помещения может быть выражена в следующей форме:

  1. Уплата штрафа. Его размер зависит от местного законодательства. В Средний размер наказания, выраженного в денежном эквиваленте, составляет 2500 рублей.
  2. Если Жилищная инспекция примет решение обратиться в суд, результатом может стать прекращение права собственности и выставление помещения на публичные торги.

Не исключены и более строгие наказания за безответственные архитектурные решения. Например, если в результате внесенных изменений произошло обрушение части конструкций, повлекшее за собой смерть или урон здоровью третьим лицам, будет возбуждено уголовное дело.

Если из-за внесенных изменений никто не пострадал, органы опираются на законодательство, регламентирующее, какой штраф за незаконную перепланировку квартиры должен быть уплачен, в зависимости от статуса виновного лица:

  • Для физических лиц – от 2000 до 2500 рублей.
  • Для юридических лиц – от 40 000 до 50 000 рублей.
  • Для должностных лиц – от 4000 до 5000 рублей.
Читайте также:  Чем грозит собственнику временная прописка: всё про опасность временной регистрации

Когда в результате незаконной перепланировки был нанесен ущерб здоровью человека, размер штрафа будет увеличен, в зависимости от степени тяжести полученных увечий.

Примерный диапазон штрафов при наличии пострадавших:

  • Для физических лиц – до 5000 рублей.
  • Для юридических лиц – до 300 000 рублей.
  • Для должностных лиц – до 50 000 рублей.

Если следствию удастся доказать, что ущерб здоровью был нанесен умышленно, штрафом наказание не ограничится.

Штраф выставляет жилищная инспекция. Если собственник в установленные сроки не внес оплату, это будет рассматриваться, как уклонение от исполнения требований надзорного органа. В этом случае инспектор может составить исковое заявление для того, чтобы суд обязал недобросовестного собственника оплатить штраф. В противном случае помещение может быть выставлено на публичные торги.

Стоимость проданной квартиры с торгов делится между Жилищной инспекцией и собственником следующим образом: инспекция взимает сумму штрафа и покрывает все судебные издержки, а оставшиеся деньги остаются у бывшего собственника.

Однако для предприимчивых квартиросъемщиков вопрос будет решаться гораздо проще. Выселение – это все, чем грозит незаконная перепланировка квартиры арендатору. При этом, будет расторгнут договор между собственником помещения и его жильцами по требованию госоргана.

Если штраф уже выставили, обойти его уплату не удастся. Ни приведение документации в порядок, ни придание помещению прежнего вида не освобождают от административной ответственности нарушителя. Но это не значит, что вносить изменения в план своего помещения нельзя. Множество людей занимаются перепланировкой и не платят штрафы только потому, что сначала согласовывают будущий проект с администрацией, и только потом приступают к работам.

Что нужно сделать, чтобы узаконить

В каждом городе есть местная инспекция, уполномоченная согласовывать перепланировки с собственниками помещений. Чтобы узнать, куда обращаться для внесения изменений в план квартиры, можно обратиться в управляющую компанию или в правление ТСЖ.

как узаконить перепланировку

Выяснив, какой орган занимается решением этих вопросов, можно составлять заявление, а к нему прикладывать:

  1. Правоустанавливающий документ, в котором прописано право на собственность заявителя, договор найма или любой другой документ, регламентирующий законное отношение заявителя к ремонтируемой недвижимости.
  2. Проект, в котором отражены будущие изменения помещения. Этот документ должен быть составлен инженером, имеющим допуск к работам подобного рода.
  3. Технический паспорт объекта.
  4. Согласие всех жильцов квартиры с запланированными изменениями.
  5. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Читайте также:  Как и где получить выписку из домовой книги: получение выписки через Госуслуги и МФЦ

Если согласовать перепланировку не удалось, но собственник уверен в том, что в его планы входят только разрешенные манипуляции с межкомнатными перегородками, можно осуществить задуманное, но так, чтобы последствия незаконной перепланировки квартиры не коснулись собственника. Для этого придется добиться разрешения на работы через суд. В этом случае придется подготовить следующий пакет бумаг:

  1. Письменный отказ в согласовании проекта от уполномоченного органа.
  2. Технический паспорт объекта.
  3. Правоустанавливающие документы.
  4. Квитанция об уплате госпошлины.
  5. Подготовленный инженерами проект помещения, отражающий планируемые изменения.

Если у собственника есть другие документы, которые помогут суду принять положительное решение, их тоже следует передать с основным комплектом. Более подробную инструкцию, как узаконить перепланировку, читайте по ссылке.

Что делать, если через жилинспекцию узаконить не получилось

Согласование незаконной перепланировки квартиры может не увенчаться успехом даже через суд. Если и Жилищная инспекция, и суд отказали в согласовании проекта, а работы уже были проведены, судья наложит штраф, в размере, установленном законодательством, и обяжет привести помещение в соответствие с документами.

Сами работы будут контролироваться представителем компетентного органа, чтобы исключить любые нарушения в ходе восстановления законного плана квартиры.

Какие требования нужно соблюсти, чтобы перепланировка была законной

Жилищный кодекс содержит определение перепланировки и переустройства жилого помещения в 25 ст., п.1 и п.2. Изменения всего, что отражается в техническом паспорте квартиры, требует согласования с уполномоченным органом. Это может быть как снос межкомнатных перегородок, так и перенос сантехнического оборудования. К примеру, перенос дверного проема из одной части стены в другую будет являться перепланировкой. А если ранее раздельные туалет и ванная будут совмещены, и унитаз в результате таких изменений будет перемещен в другое место – это уже переустройство, поскольку расположение унитаза отражается в техническом паспорте.

Нельзя самовольно увеличивать или уменьшать жилую площадь за счет нежилого коридора или балкона. Все, что желает сделать собственник со своей квартирой, он должен согласовать с органами местного самоуправления, если изменения касаются отраженных в техническом паспорте характеристик. Иначе на личном опыте придется узнать, чем грозит незаконная перепланировка.

Читайте также:  Ипотека без подтверждения дохода по двум документам

Но если планируется работа над той частью квартиры, которая не отражена в техническом паспорте, согласование не требуется. Например, кладовую, отсутствующую в плане квартиры, можно при желании самостоятельно объединить с прилегающей площадью.

Все работы обязательно должны проводиться по СНиП, с учетом норм противопожарной безопасности. Результаты работ по перепланировке не должны угрожать жизни и здоровью проживающих на этой площади, а также затрагивать безопасность соседей.

Как начать делать перепланировку квартиры по закону

план перепланировки квартиры

Начать следует с подготовки проекта будущей перепланировки. В каждом городе есть Бюро технической инвентаризации (БТИ), где штатный архитектор возьмет на себя миссию по составления плана. Ему нужно будет изложить все свои задумки, а он, в соответствии с законом, перенесет их в проект. Те изменения, которые противоречат правилам безопасной перепланировки, внесены в проект не будут. Услуги архитектора БТИ оценивает не ниже 2000 рублей. Новый план квартиры будет готов уже через месяц.

После чего с готовым проектом нужно посетить управление архитектуры и мэрию для подписания. Там документы могут рассматривать от 3 до 6 месяцев. Заплатить за согласование нужно будет 5000 рублей или больше, в зависимости от региона.

Для получения разрешения на начало работ, нужно собрать пакет документов, включая само заявление. Обращаться с заявлением в Жилищную инспекцию нужно по установленной форме. К заявлению обязательно приложить правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности. Вместе с ними потребуется и технический паспорт помещения. Нельзя забывать и о том, что если собственник, затеявший ремонт с переносом перегородок, прописан в помещении не один, а вместе с другими совершеннолетними – от каждого из них потребуется согласие с новым планом.

Только после завершения подготовки бумаг можно будет приступать к ремонтным работам.

Какой ремонт можно делать в квартире не опасаясь

Простой ремонт, не затрагивающий плана и конфигураций квартиры, не нужно ни с кем согласовывать. Можно смело приступать к таким внутренним работам, как:

  • Штукатурка стен.
  • Побелка потолка.
  • Покраска любых поверхностей.
  • Смена обоев.
  • Замена входной или межкомнатной двери.
  • Смена сантехнического оборудования (ванны, раковины, унитаза).
Читайте также:  Как делится квартира в ипотеке при разводе: все способы раздела супругами ипотечной квартиры

Замена пола на паркет или ламинат также не требует согласования. А вот смену деревянных оконных рам на современные пластиковые стеклопакеты следует обсудить с Жилищной инспекцией, если дом находится в историческом центре города или признан объектом культурного наследия. Это потребуется для того, чтобы новые рамы не выделялись из общего архитектурного ансамбля. Жилищная инспекция может дать рекомендации по выбору цвета внешней рамы, к которым обязательно придется прислушаться, если этого требует статус здания или район города.

Это же касается установки кондиционеров. Если внешний блок должен крепиться на фасад дома исторического центра города, также придется получить письменное разрешение из Жилищной инспекции на его установку. Если внешний блок кондиционера будет нарушать исторический вид здания, его могут обязать разместить на балконе так, чтобы балконное ограждение закрывало современный технический элемент.

Можно ли купить или продать такую квартиру

Нередко собственники, после самовольного внесения изменений в план задумываются о том, можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой. Препятствий для передачи квартиры новому собственнику не будет, если покупатель будет согласен взять на себя обязательства по восстановлению соответствия фактического плана официальной документации.

Также покупатель рискует стать обязанным оплатить штраф вместо бывшего собственника, если после оформления документов на собственность органы государственного надзора выявят нарушения, допущенные в ходе проведенных ремонтных работ. Ссылки на бывшего владельца делу не помогут, теперь новый собственник будет обязан завершить согласование планировки со всеми возможными последствиями.

Можно ли купить квартиру с нелегальной перепланировкой в ипотеку

Приобретая квартиру в ипотеку, покупатель должен знать, что банк прежде чем выдаст требуемую сумму, проверит все документы на недвижимость. Если банковский агент, уполномоченный сверять технический паспорт помещения с реальным состоянием квартиры, зафиксирует факт несоответствия, банк не станет связываться с сомнительным объектом и не выдаст ипотечный заем. Исключения могут составлять некрупные финансовые организации, еще не столкнувшиеся с проблемами оформления нелегально перестроенных квартир.

В связи с тем, что сегодня все больше людей приобретают жилье в ипотеку, не имея своих средств, собственник перед самовольным проведением перепланировки должен задуматься о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой в случае необходимости.

Читайте также:  Временная прописка ребенка: как сделать временную регистрацию для школы или садика

Следует отметить, что банки максимально ограждают себя от всяких рисков, связанных со сменой плана квартиры, приобретенной в ипотеку. Поэтому, практически каждый современный договор с банком содержит пункт о том, что покупатель не имеет права вносить какие-либо изменения в конфигурацию квартиры.

В случае нарушения прописанного в договоре ограничения покупатель может понести серьезные финансовые проблемы, связанные со штрафными санкциями со стороны банка за несоблюдение пунктов подписанного договора, или вовсе лишиться жилья, потому как банк сможет расторгнуть ипотечный договор.

Покупателю нужно знать, что представитель банка займодателя может с определенной регулярностью посещать помещение, чтобы оценивать степень его состояния. До тех пор, пока долг не будет выплачен, банк будет проверять, не упала ли ликвидность квартиры из-за незаконных действий по перепланировке. В момент подписания ипотечного договора сотрудник банка этот момент обязательно обсудит с клиентом, описав все возможные для него последствия.

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.

Оставить комментарий