Всё про досрочное погашение ипотеки: как погасить досрочно

досрочное погашение ипотекиПриветствуем на helpguru.ru. В статье расскажем про досрочное погашение ипотеки. На сегодняшний день большое количество банков выдает ипотечные кредиты на приобретение жилой недвижимости. Основная часть банков работает с материнским капиталом и различными государственными программами, а также предлагает выгодные условия для оформления.

Многих россиян интересует вопрос, возможно ли досрочное погашение ипотечного кредита. Так как многие хотят сэкономить на процентах во время перерасчета остаточной суммы кредита.

О досрочном погашении ипотеки

На законодательном уровне установлено, что у заемщика есть право на полное или досрочное погашение ипотечного кредита. Банк не имеет права отказать заемщику в проведении данной процедуры. Но прежде чем погашать заем, заемщик обязан предупредить кредитную организацию не позднее, чем за месяц о желании погасить задолженность по кредиту. В то же время у банков есть право самостоятельно удлинять или укорачивать этот срок.


Клиент может провести закрытие кредита, выплатив полную сумму задолженности со всеми процентами, а может погасить только часть долга. Если производится частичное погашение кредита, то будет рассматриваться вопрос о сокращении срока выплаты или о снижении суммы ежемесячных платежей.

Право на погашение задолженности по кредиту в полном или частичном объеме без каких-либо штрафных санкций со стороны банка установлено на законодательном уровне.

досрочное погашение ипотечного кредита

Что такое аннуитетный и дифференциальный платежи

По закону, заемщик обязан выплачивать определенную часть задолженности каждый месяц. Для расчета суммы ежемесячных платежей используется один из двух способов – это дифференциальный или аннуитетный. У каждого из данных способов есть ряд преимуществ и недостатков.

Дифференциальный платеж – это возврат основной части кредита каждый месяц в равных долях.

Например, ипотека была оформлена на срок в 10 лет, это 120 месяцев под 10% годовых. Для закрытия ипотеки, заемщик должен каждый месяц выплачивать по 0,883% от общей суммы кредита, а также произвести оплату самих процентов. В первый месяц платежа проценты составляют одну двенадцатую часть от общей суммы долга. Во второй месяц проценты равняются такому же размеру, но уже от остаточной суммы основного долга. В последний месяц платеж составит те же 0,883% от общей суммы долга, а процент будет исчисляться уже от этой остаточной и составит незначительную сумму.

Данный вариант удобный и график платежей вполне понятен. Но не все банки предлагают именно эту систему расчета. Они пользуются другой системой, более выгодной для них – это аннуитетная система расчета.


Данная система переводится с латинского как «ежегодная», хотя речь идет только о ежемесячных платежах.

Аннуитетная система предполагает одинаковую сумму платежа каждый месяц. К тому же в начале выплаты в данной сумме находятся проценты за кредит, а уже в конце срока сам основной долг. Банки считают, что заемщику легче так оплачивать. Но такое утверждение может быть неверным, так как посмотреть сумму платежа можно перед оплатой кредита, к тому же заемщика может радовать каждый месяц уменьшение платежа.

Если говорить, про досрочное погашение ипотеки, то дифференциальный платеж в данном случае удобнее, а платежное поведение весьма понятное для плательщика. Но в любом случае при любой схеме расчета ипотеки, погашать ее лучше рано, чем поздно.

Можно ли досрочно погасить ипотеку в Сбербанке

Сбербанк, не устанавливает никаких ограничений относительно досрочного погашения ипотечного кредита. Но не каждая кредитная программа подлежит применению дифференциальных платежей. То есть военная ипотека предполагает только аннуитет, что вызывает определенные трудности при досрочном погашении кредита. К тому же досрочное погашение ипотеки в Сбербанке предполагает только перерасчет процентов, а не снижение срока выплаты.

Заявление на произведение досрочной выплаты должно быть подано как минимум за один день до проведения платежа. После чего платеж вносится через кассира или терминал для оплаты. Сумма не должна быть ниже 15 000 рублей, хотя данное требование очень сомнительное с юридической точки зрения. Списание средств на уплату ипотеки произойдет в день погашения кредита по графику платежей.

После того, как оплата пройдет, сотрудники банка произведут перерасчет процентов и составят новый график платежей, который заемщику необходимо будет получить и завизировать.

На официальном сайте Сбербанка работает кредитный калькулятор, который может произвести расчет досрочного погашения ипотечного кредита в автоматическом режиме.

Пошаговая инструкция, как полностью погасить ипотеку досрочно

Итак, мы выяснили, можно ли погасить ипотеку досрочно. А есть ли в этом выгода? Выгода в досрочном погашении есть и не малая. Несколько лет назад, после того, как человек оформлял ипотечный кредит, он оформлял второй займ и открывал депозитный займ, проценты с которого позволяли перекрыть проценты по ипотечному кредитованию. На сегодняшний день намного выгоднее заплатить ипотечный кредит раньше и снять финансовую нагрузку с семьи.

Приняв решение о досрочном погашении ипотеки, заемщик обязан предупредить об этом банк. Желательно в банк, в котором оформлен кредит, обратиться лично и сообщить о своем желании получив при этом подробную консультацию, как будет осуществляться данный процесс. Банк обязан выдать заемщику полную информацию о полной сумме долга с начислением процентов, которые заемщик обязуется выплатить.

Для произведения досрочного погашения ипотечного кредита необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

  1. Предупредить кредитную организацию о принятом решении обратившись лично или отправить заказное письмо.
  2. Выбрать дату для произведения полного погашения ипотеки, данный день должен быть только рабочий.
  3. Связаться с сотрудником кредитной организации, согласовать дату для погашения кредита, уточнить полную сумму задолженности по кредиту вместе с процентами и выбрать способ проведения платежа. Платеж может быть произведен наличными в кассе банка или при безналичном расчете. Если платеж проводится безналичным способом, то необходимо уточнить плату за услугу перевода денежных средств на счет кредитора. На банковский счет должна поступить полная сумма задолженности до копейки, в противном случае кредит не будет считать погашенным и его не закроют.
  4. Произвести оплату долга.
  5. Связаться с банковским сотрудником и уточнить прошло ли погашение кредита. В некоторых случаях у заемщика есть право запросить из банка справку о полном закрытии кредита.

При переводе денег безналичным платежом на банковский счет следует уточнить заранее размер комиссии, и учесть ее в момент платежа.

О частичном погашении ипотеки досрочно

В момент выдачи ипотеки, банки рассчитывают получить определенный размер прибыли за определенный промежуток времени. В кредитном договоре могут быть прописаны некоторые правила относительно досрочного погашения ипотеки. В нем может указываться мораторий на полное или частичное досрочное погашение ипотеки в течение первых нескольких месяцев. Также в договоре прописывается возможность отказа от проведения перерасчета размера ежемесячных платежей, определение конкретной суммы, которая потребуется для полного погашения кредита.

Банки защищают свои интересы от заемщиков, которые желают получить «быструю ипотеку» и навязывают своим клиентам аннуитетную систему расчета платежей. При таком способе сумма платежа становится неизменной на протяжении всего срока погашения кредита, то есть суммы платежей каждый месяц одинаковые.

погашение ипотеки досрочно

При таком способе оплаты в первую очередь производится оплата ипотечных процентов, а сумма самого кредита платится малыми частями. В следующие годы структура платежа начинает меняться, и в платеж входит сама задолженность по кредиту, а размер процентов становится все меньше.

При аннуитетном платеже сначала оплачивается сумма процентов, а не тело самого кредита.

Если расчет кредита производился дифференциальным способом, то сумма выплаты по кредиту с каждым месяцев становится все меньше, так как оплата основного производится в равных частях, а процент начисляется только на остаток задолженности, которая с каждым разом становится все меньше.

аннуитетный и дифференциальный платежи

Что лучше, уменьшение срока платежа или его снижение?

Когда заемщик задумывается о досрочном закрытии кредита, необходимо узнать, как лучше гасить ипотеку досрочно. То есть после расчета платежей выбрать, будет ли это понижение суммы ежемесячного платежа, или снизить длительность выплаты кредита, оставляя при этом сумму неизменной. Но выбор стоит сделать от того, как будет погашаться кредит, полностью или частично.

Решение о проведении досрочного погашения ипотечного кредита не всегда связанно с финансовыми соображениями. Если заемщик принял решение продать, разменять или подарить ипотечный жилой объект, то досрочным погашением управляют нефинансовые мотивы. Как правило, в данном случае кредит надо погасить скорее и в первую очередь необходимо время, поэтому заемщик предпочитает провести перерасчет кредита и сократить время его выплаты. Если же досрочное погашение зависит от изменившихся финансовых обстоятельств, то человеку проще снизить сумму ежемесячной выплаты.

Если погашение зависит от разового финансового улучшения, то есть рождение второго ребенка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею или высокая премия на работе, то рекомендуется провести перерасчет на снижение суммы ежемесячного платежа. Независимо от длительности выплаты кредита, финансовое положение семьи значительно может улучшиться в данном случае.

Если на досрочное погашение оказали влияние длительные улучшенные обстоятельства, например, смена работы и повышение заработной платы, стремительное развитие бизнес проекта и другие, то рекомендуется задуматься о сокращении срока выплаты ипотечного кредита.

Стоит знать, что в любом случае досрочного погашения, заемщик выигрывает на стоимости обслуживания кредита.

Когда выгоднее выплатить ипотеку досрочно при аннуитетном платеже

Кредитные эксперты рекомендуют произвести максимальные платежи по ипотечному кредиту в первые пять лет. Тогда перерасчет суммы на оплату будет произведен именно из основной суммы долга, в результате заемщик сможет существенно сэкономить на процентах.

После этих лет досрочное частичное погашение уже не становится таким выгодным, так как именно в этот период банк получает свою прибыль за пользование кредитом. Именно поэтому есть мнение, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки проводить платежи в первые пять лет кредитования.

Когда принимается решение о досрочном погашении, у заемщика возникает вопрос, что подлежит перерасчету основной долг или проценты по кредиту. Процентная ставка не подлежит изменениям на протяжении всего кредитного срока, но их сумма меняется в зависимости от остаточного основного долга. Деньги отправляются на погашение основного долга, после этого делается перерасчет оплаты по займу в зависимости от остаточной суммы основного кредита, процентной ставки и срока выплаты.

При досрочном погашении ипотечного кредита проценты начисляются на остаток задолженности, после чего общая сумма делится на ежемесячные платежи, и заемщик продолжает выплачивать задолженность равными суммами на протяжении всего срока кредитования.

После того, как заемщик производит частичное досрочное погашение долга, то между ним и банком заключается дополнительное соглашение, в котором обязательно прописываются:

  • Снижение суммы ежемесячного платежа.
  • Или уменьшение срока выплаты.

Есть банки, которые стараются удержать заемщика на протяжении всего срока кредитования, поэтому предлагают снижение ежемесячных платежей. Такой вариант максимально выгоден семьям, у которых ипотечный платеж составляет 50% и более от среднего дохода семьи. В результате освободившиеся ресурсы семья может направить на другие цели.

Часть банков с самого начала указывает в кредитных договорах, что при частичном досрочном погашении ипотеки сроки выплат не сокращаются. Условия, при которых происходит досрочное погашение ипотечного кредита, должны быть прописаны в кредитном договоре, и обговорены еще до его заключения с сотрудниками банка. Все нюансы сделки должны быть полностью поняты заемщику.

Выгодно ли погашение ипотеки при дифференциальном платеже

Не все знают, можно ли гасить ипотеку досрочно, если система расчета платежей дифференциальная. При такой расчетной системе досрочная оплата ипотеки также содержит выгоду для заемщика. В таком случае вся сумма переплаты будет направлена непосредственно на погашение основной суммы долга, а вместе с этим происходит снижение размера насчитанной процентной ставки, а ежемесячные суммы пересчитываются автоматически.

Чтобы узнать максимальную выгоду при досрочном погашении кредита, а также выбрать, что лучше, снижение ежемесячной суммы или снижение срока выплаты, можно воспользоваться кредитным калькулятором, который размещен на сайте банка, который выдал кредит.

При выборе ипотечного продукта необходимо заранее уточнить условия досрочного погашения кредита и поспросить произвести расчет выгоды при досрочном погашении на разных этапах кредитования.

Обратите внимание на лишние проценты при погашении

Когда человек производит досрочное погашение ипотечного кредита, то он может увидеть, что были оплачены проценты за те периоды, за которые пользование кредитом не производилось. Такое происходит при аннуитентных платежах.

Когда кредит платится в срок, то уплата процентов считается строго по договору. Но если был досрочный платеж, то можно увидеть лишние проценты. Другими словами, даже при досрочном погашении заемщик все равно переплачивает.

лишние проценты при погашении ипотеки

Рассчитать возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении несложно. Необходимо взять общую сумму начисленных процентов, которые есть в составе аннуитентных платежей за полный срок до погашения процентов, и высчитать именно ту часть, которая приходится на время до фактического погашения кредита.

Общая сумма процентов указывается в графике платежей, который выдается заемщику вместе с кредитным договором. Если выплата кредита длиться долго, то сумма возврата может быть очень большой.

Например, человек оформил ипотеку размеров в 2 000 000 рублей на 20 лет, а процентная ставка составила 13,75% годовых. В соответствии с кредитным калькулятором, заемщик должен будет вернуть процентов на общую сумму в 3,9 миллиона рублей. Если через три года после оформления производится досрочное погашение, то у заемщика появляется право вернуть 26%, то есть 230 000 рублей, которые были выплачены за три года.

Когда производится досрочное погашение, то все проценты, которые были выплачены наперед, необоснованно обогащают банк. Но при таком погашении у заемщика есть право вернуть часть процентов, которые были выплачены наперед, такое возможно также при рефинансировании кредита.

В результате получается, что заемщик обязан выплатить только те проценты, которые были начислены на период использования кредита, то есть с дня его оформления и до его фактического погашения. Взыскание процентов, которые были начислены на период, когда кредит не использовался, является незаконным.

Не забудьте вернуть страховку

Чтобы снизить риски от невыплаты кредита, банки предлагают добровольное или обязательное страхование ипотечного жилья, или другого находящегося в залоге, которое заключается на весь период выплаты кредита. Оплата может осуществляться как каждый месяц, так и за один раз.

Если заемщик производит полное досрочное погашение ипотеки, то у него появляется право затребовать от страховой компании возврата страховки, которая занималась страхованием рисков на весь период выплаты кредита.

Возврат страховой суммы производится только в следующих случаях:

  • При полном погашении ипотечного кредита.
  • Страховой случай так и не наступил.
  • Оплата страховки прошла на больший период, чем есть по факту.

Чтобы вернуть страховку, заемщику требуется собрать пакет документов, которые потребуется подать в страховую компанию. К необходимым документам относится:

  • Паспорт.
  • Кредитный договор.
  • Страховой договор.
  • Справку из банка, что ипотека погашена досрочно.
  • Платежные документы, которые подтвердят, что страховка уплачивалась.
  • Заявление на возврат страховых взносов, которые были уплачены, но страховой случай не наступил.

Эксперты рекомендуют узнавать у кредитных экспертов не только, как досрочно погасить ипотеку, но и как можно вернуть страховку. Затягивать с этим не стоит. После того, как кредит будет погашен в течение месяца, необходимо собрать пакет документов, и обратиться в страховую компанию. Если страховщики отказали в возврате денежных средств, то следует взять письменный отказ для дальнейшего обращения в судебные органы.

Используйте материнский капитал для досрочного погашения ипотеки

Не все граждане знают, как выгодно гасить ипотеку досрочно при помощи материнского капитала. Многие банки предусматривают возможность использования капитала для погашения задолженности по ипотеке. Для этого необходимо обратиться в кредитное учреждение, уточнить есть ли возможность оплаты кредита за счет средств материнского капитала, взять у них справку, собрать пакет документов и подать все в пенсионный фонд.

Пенсионный фонд рассмотрит поданные документы, и если будет принято положительное решение, то деньги с капитала будут переведены на счет банка в качестве погашения долга по ипотеке.

Узнавать все нюансы досрочного погашения ипотеки за счет материнского капитала необходимо на первом этапе оформления ипотечного кредита, еще до заключения договора.

За счет средств из материнского капитала можно погасить только основную задолженность по ипотеке, оплачивать таким способом проценты, штрафы и пени запрещено на законодательном уровне.

Поделиться