Как узаконить перепланировку в квартире, с чего начать оформление и согласование

Уже довольно давно население стало создавать более комфортные условия для проживания, тогда и появилось понятие «перепланировка». Так как не у каждого хватает денежных средств на приобретение нового жилья, то многие начинают создавать новшество в уже имеющейся квартире.

Но когда перепланировка стала производиться массово, начали разрабатываться и новые правила. При помощи этих правил совершение данных действий может производиться безопасно. Данное мероприятие теперь подлежит регламенту на законодательном уровне. Не каждый человек знает, как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году самостоятельно, особенно когда квартира уже перепланирована.

Что такое перепланировка квартиры и законна ли она

Планировка представляет собой изменение конфигурации жилой площади, то есть снос или перемещение перегородок, уменьшение или увеличение жилой площади. Все перечисленные действия должны указываться в техпаспорте, а также иметь соответствующие разрешительные документы.

Если в квартире производится изменение параметров, то эту процедуру следует узаконить, иначе за самовольную перепланировку человеку грозит следующее:

• Штраф. В данном случае предусматривается административная ответственность в виде штрафа, стоимость которого колеблется от 2000 до 2500 рублей. Но кроме штрафа, владелец квартиры обязан вернуть расположение квартиры в прежнее состояние. Если этого не будет сделано, то у суда есть право на реализацию квартиры с торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя будет принято решение о расторжении договора социального найма жилого помещения.
• Человек не сможет реализовать право собственника, другими словами ему будет запрещено совершать любые операции с недвижимостью.
• Незаконная перепланировка может стать причиной аварийных ситуаций, в которых несущие конструкции здания могут обрушиться, а также затопления и других последствий.

Существует ряд случаев, в которых делать перепланировку запрещено законом, к ним относятся:

• Увеличение площади кухни и туалета за счет жилых квадратных метров, так как они не могут занимать более 25% от жилой площади.
• Объединять кухню и другими комнатами при помощи арок, когда в доме установлена газовая плита, в таких случаях любое объединение с кухней запрещается.
• Сносить несущие конструкции – стены и перегородки.
• Домовые инженерные коммуникации, такие как трубы водоснабжения, отопительные батареи, проемы и вентиляционные каналы запрещается сносить, уменьшать или переносить на другое место.
• Переносить туалет и ванную в те зоны, в которых у соседей имеются жилые зоны, в данном случае исключением становятся двухъярусные квартиры.
• Проводить установку радиаторов отопления от домовых на лоджиях и балконах.
• Увеличивать размер балкона при помощи уменьшения жилой площади, но можно объединить данные помещения аркой, ширина которой не будет превышать одного метра.

Но данные запрещающие случаи не единственные, стоит знать, что перепланировка не должна нести в себе ухудшение прежних жилых условий. Для изменения жилой площади разрешается проводить следующие мероприятия:

• Объединять кухонное пространство с жилой площадью при помощи монтажа дверного проема, раздвижного механизма дверей или арки.
• Расширение площади санузла может производиться за счет нежилой площади, то есть коридора или прихожей. Но в таком случае не стоит забывать, что уровень полов в туалете должен быть на несколько сантиметров ниже, чем по всей квартире.
• Переносить водяное оборудование можно только при помощи удлинения стояка, но с сохранением угла слива.

С чего начинается перепланировка квартиры? Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 году? Следующая информация наверняка будет полезной для тех, кто решить изменить свою квартиру.

Способы узаконить перепланировку квартиры

Сейчас узаконить самостоятельную перепланировку квартиры можно двумя способами:

1. При помощи разбирательства в суде – данный способ самый распространенный.
2. При помощи прохождения административной процедуры, назначить которую вправе региональные власти. Такая процедура ничем не отличается от процедуры для оформления разрешения на перепланировку.

Но кроме способов узаконивания перепланировки, необходимо еще знать, как этот процесс происходит и куда для этого следует обратиться.

Куда нужно обращаться, чтобы узаконить

Для начала следует обратиться в инстанции, на которых лежит ответственность за согласование самовольной перепланировки в квартире по месту ее регистрации. Такими инстанциями являются – жилищная инспекция и отдел по капитальному строительству при администрации города или района. На прием в одну из инстанции следует идти с техпаспортом на квартиру и поэтажным планом с экспликацией.

В документы, которые были до проведения перепланировки, следует внести все изменения, которые были проведены в квартире. Если данные документы отсутствуют, то оформить их можно при обращении в БТИ, откуда на место будет выезжать специалист. В новых документах, перепланированные и измененные участки квартиры будут выделены красным цветом.

Пошаговая инструкция, как узаконить квартирную перепланировку

Теперь потребуется изготовление чертежа перепланировки. Проект можно заказать в специальной организации, которая этим занимается или же сделать самостоятельно. Если за проектом нужно обратиться в специальную организацию или ИП, то у них должен быть разрешающий документ на предоставление такой услуги.

После того, как проект будет готов, хозяин квартиры самостоятельно, или организация, которая готовила проект, должны провести его согласование в соответствующих инстанциях – это санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарная организация, а также в организации по архитектуре и строительству.

Если проект готовится самостоятельно, то следует взять поэтажный план, и в нем красным цветом отметить участки, конфигурация которых будет меняться, теперь можно производить узаконивание перепланировки квартиры.

Шаг 1. Собираем необходимые документы

Следует пройти несколько важных шагов, прежде чем начнется перепланировка квартиры. С чего начать оформление знают не многие. Для начала необходимо собрать и подготовить пакет необходимых документов, в который входят следующие бумаги:

• Заявление о перепланировке;
• Документ, который подтверждает права собственника или нанимателя, предоставляется оригинал документа и его ксерокопия, предварительно заверенная в нотариальной конторе и выписка из домовой книги;
• Разрешение на проведение перепланировки от всех собственников, если перепланировка включает в себя присоединение общей части имущества в многоквартирном доме или соглашение от всех членов семьи, если квартира занимается по соглашению социального найма;
• Техпаспорт и поэтажный план с экспликацией из БТИ;
• Проект, в котором отображаются изменения жилой площади;
• Если изготовлением занималась специализированная организация, то потребуется договор на оказание услуг;
• Решение и заключение от компетентных организаций;
• Технический документ, который разрешит перепланировку и подтвердит, что она будет безопасной и допустимой.

Данный пакет документов заявитель должен принести в полном объеме. Если некоторые документы не были предоставлены, то организация, занимающаяся согласованием перепланировки, может запросить их в соответствии с межведомственным соглашением.

После того, как пакет документов будет подан, человек получит расписку о принятии бумаг.

Шаг 2. Получаем согласованное решение

После того, как все документы будут поданы, компетентный орган согласовывает видоизменения или отказывает в проведении перепланировки. Данное решение принимается в течение 45 дней с момента обращения заявителя с полным пакетом документов. Если подача документов была проведена при помощи Многофункционального центра, то срок рассмотрения будет отчисляться с момента передачи бумаг в органы по согласованию.

После того, как решение будет принято, заявитель будет уведомлен об этом в течение трех рабочих дней.

Шаг 3. Если получили отказ в перепланировке, обращаемся в суд

Если согласовать перепланировку квартиры через соответствующие инстанции не получилось, то необходимо обратиться в суд. Обращение в суд может происходить в следующих случаях:

• Если после обращения в соответствующие инстанции, был получен отказ в проведении административной процедуры;
• Если инстанция отказала в согласовании, но заявитель не согласен с данным решением.

В первом случае в исковом заявлении следует указать требование о сохранении жилой площади в измененном состоянии, а во втором в иске указывается желание оспорить решение.

В первом случае подавать исковое заявление следует по месту регистрации квартиры. А вот иск об обжаловании решения следует подать в районный суд по месту проживания заявителя или нахождения инстанции, которая дала отказ в согласовании. Обжаловать решение инстанции в суде, заявитель имеет право в течение трех месяцев с момента получения отказа.

Кроме искового заявления в суд потребуется предоставить следующие документы:

1. Квитанцию, подтверждающую уплату государственной пошлины, размер которой составляет 300 рублей;
2. Документ, который подтверждает права собственника или нанимателя оригинал и нотариально заверенные ксерокопии, одна ксерокопия отдается ответчику;
3. Документы из БТИ – это технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация, в оригинале и нотариально заверенные ксерокопии, одна ксерокопия для ответчика;
4. Проект изменения конфигурации квартиры в оригинале и нотариально заверенные ксерокопии, одна копия отдается ответчику;
5. Заключения из соответствующих инстанций в оригинале и заверенные ксерокопии, одна из которых передается ответчику;
6. Другие документы, которыми заявитель обосновывает свое требование в оригинале и ксерокопии, заверенные у нотариуса, одна копия передается ответчику.

После того, как все документы будут сданы, суд назначит дату судебного разбирательства, на котором заявитель обязан присутствовать. В ходе разбирательства, заявителю придется доказывать следующие моменты:

• Что данная перепланировка квартиры не нарушает интересы и права других лиц и не несет в себе угрозы для их здоровья и жизни;
• Архитектурная модификация не нарушила строительные требования и правила;
• Что заявитель предпринял все необходимые действия, чтобы получить разрешение для изменения конфигурации жилой площади.

После полного изучения всех материалов дела и выслушав доводы заявителя, у суда есть право назначить независимую экспертизу, чтобы подтвердить обоснованность всех требований. В результате обследования должно быть подтверждение соответствия произведенного изменения всем строительным нормам и правилам. Оплачивать данную экспертизу будет та сторона, которая выступила с ходатайством.

По окончанию судебного разбирательства суд или узаконит произведенную перепланировку или откажет в ее легализации. Судебное решение вступит в силу по истечении тридцати дней. Данный срок предоставляется истцу на обжалование решения в апелляционной инстанции. Если заявитель не стал обжаловать решение, то по истечении срока оно вступает в силу.

Если решение суда в пользу истца, то следует обратиться в БТИ с судебным постановлением. И уже на основании судебного решения данная инстанция обязана внести в технический план все изменения конфигурации жилой площади.

А теперь стоит узнать, про узаконивание перепланировки в квартире, которая была куплена по ипотечному договору.

Можно ли перепланировать ипотечную квартиру

Владелец квартиры, которая была приобретена по ипотечному кредиту, может заниматься в ней перепланировкой, но с определенными ограничениями. Не стоит забывать, что ипотечное жилье находится в залоге у банка, и у владельца имеется ряд ограничений относительно распоряжения квартирой. В ипотечном соглашении могут быть следующие пункты:

1. Запрет на проведение перепланировки квартиры;
2. Обязательное согласование с банком перед началом действий.

Выдвигая такие требования, банк хочет обезопасить себя. Так как самовольная перепланировка несет в себе затраты на процедуру узаконивания, то возрастает риск невыплаты ипотеки или же задержек платежей. К тому же, если перепланировку узаконить не получится, то владельцу придется понести траты и на восстановление квартиры в прежнее состояние. А если владелец не успеет в установленный срок вернуть первоначальный вид жилью, то ее могут реализовать с торгов.

В узаконивании перепланировки ипотечной квартиры есть одна особенность, среди всех необходимых документов, которые предоставляются в инстанцию для согласования должно быть письменное разрешение от кредитной организации. Чтобы получить в банке данное разрешение, заявителю придется написать заявление и оплатить комиссионный сбор, сумма которого варьируется от 2000 до 5000 рублей.

Но кроме письменного разрешения от банка, заявителю потребуется взять и согласие от страховщика, так как этот документ тоже должен быть предоставлен в инстанцию для согласования.

Но если в кредитном договоре не предусмотрена процедура согласования с банком перепланировки, то владелец сможет заняться ей только после того, как кредит будет полностью погашен.

А теперь расскажем про стоимость перепланировки квартиры, которую необходимо узаконить.

Сколько стоит оформить перепланировку

Владелец квартиры или наниматель может самостоятельно провести легализацию перепланировки квартиры от начала и до самого конца. Для этого потребуется посетить все необходимые инстанции и собрать полный пакет документов. Но данный процесс становится очень сложным и длительным, а некоторые услуги предоставляются только на платной основе – это изыскание документов из БТИ, подготовка проекта, выплата штрафа и многие другие расходы. Но если легализация перепланировки делается самостоятельно, то стоимость данной процедуры будет значительно меньше.

Но время данной процедуры можно сократить, а вместе с этим сэкономить силы и нервы, достаточно просто обратиться в специализированную посредническую компанию. Но сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, если обратиться в специальную компанию? Цена легализации перепланировки в посреднической фирме полностью зависит от многообразности изменений, размера жилой площади, услуг по проектированию и много другого и варьируется в среднем от 20 тысяч до 100 тысяч рублей.

Узаконивание перепланировки не только сложная процедура, но и очень дорогая, именно поэтому рекомендуют все изменения согласовывать предварительно.

Перепланировка квартиры в Москве: что можно, а что нельзя делать, с чего начать оформление

Жители Москвы могут проводить перепланировку квартиры с максимальным облегчением процедуры получения согласования, так как это стало целью нового порядка переустройства жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах для повышения комфортного проживания граждан. Но стоит помнить, что увеличение комфорта не должно нести в себе угрозу для жизни, а также быть небезопасным и отрицательно влиять на конструкцию всего здания.

Теперь следует узнать весь алгоритм действий, который потребуется при изменении планировки квартиры в Москве.

Шаг 1. Получаем техпаспорт на квартиру

Перед тем, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, необходимо иметь на руках технический паспорт жилого помещения. Для получения техпаспорта следует обратиться в Территориальное бюро технической инвентаризации – МосгорБТИ. Адрес и телефон данной инстанции можно найти на их официальном сайте.

Если у владельца квартиры на руках есть техпаспорт, который делал Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а в его составе в первом разделе есть «сведения адресного и технического учета», то не потребуется обращаться в Территориальное бюро технических инвентаризаций.

Этот паспорт будет сдаваться вместе со всеми документами, а возвращаться потом с Актом о завершении переустройства квартиры. Чтобы получить дополнительную информацию, можно обратиться в Центр паспортизации помещений по телефону 8(495)632 23 12.

Шаг 2. Заказываем специальный проект перепланировки

Если планировка квартиры не несет в себе изменение несущих конструкций дома, то для изготовления проекта можно обратиться в специализированную проектную организацию, которая состоит из СРО – саморегулируемой организации, а также имеет специальное разрешение на предоставление данной услуги.

Если же планируемая перепланировка несет в себе изменение несущих конструкций, то для выполнения проекта потребуется обратиться к автору проекта дома, если сведения о данном авторе отсутствуют, то в Государственное бюджетное учреждение города Москвы «Экспертный центр».

Если перепланировка квартиры не несет в себе угрозу для жизни и здоровья других граждан, не предусматривает перепланировку несущих конструкций дома, не будет осуществляться передача общего имущества и не затрагивает архитектурный облик дома, то выполнять проект не потребуется. Вместо этого владелец квартиры предоставляет проектное решение, которое выполняет самостоятельно в виде поэтапного плана, с указанием в нем планируемых действий в Мосжилинспекцию.

Если же владелец квартиры не может определить и выбрать тип документации, то ему потребуется обратиться в Жилищную инспекцию по административному округу по месту регистрации жилой площади.

Шаг 3. Сдаем документы в МФЦ или Мосжилинспекцию

Юридические лица и ИП сдают пакет документов напрямую в Мосжилинспекцию, а физические лица подают собранный пакет документов в Многофункциональные центры «Мои документы» (МФЦ). Также сдать документы можно в электронной форме, воспользовавшись разделом «Услуги и сервисы» на официальном сайте Мэра Москвы.

Чтобы провести согласование перепланировки квартиры, следует собрать необходимые документы, пакет которых установлен на законодательном уровне в Жилищном кодексе РФ, в него входят следующие бумаги:

• Заявление на проведение перепланировки;
• Правоустанавливающие документы на квартиру;
• Проект перепланировки квартиры;
• Техпаспорт для жилых помещений, а для нежилых помещений поэтажный план с экспликацией, выписку из техпаспорта здания и справку о состоянии здания;
• Письменное согласие от всех собственников или членов семьи нанимателя, которые проживают в перепланированной квартире по договору социального найма – это в случае если в роли заявителя выступает уполномоченный наймодатель, а для нежилых помещений требуется согласие от собственника или уполномоченного лица.

Если перепланировка планируется в объекте культурного наследия, то в соответствии с законом № 73 «об объектах культурного наследия народов РФ» предоставляется не проект перепланировки, а проект приспособления для современного использования.

В Москве введено электронное взаимодействие между органами исполнительной власти. В связи с этим заявитель имеет право не приносить правоустанавливающие документы и техпаспорт, а также ксерокопию распорядительного документа правительства Москвы о строительстве объекта. Мосжилинспекция получит все эти документы в электронном виде самостоятельно.

Если заявитель планирует провести работы, которые будут связаны с передачей в пользование общего имущества, то потребуется предоставить дополнительные документы, к ним относятся:

1. План объекта недвижимости, то есть ксерокопию технического паспорта квартиры, составление которого было проведено на основании результатов обследования, и в котором будет содержаться информация о составе общего имущества всех собственников данного помещения;
2. Ксерокопию, которая предварительно заверяется у нотариуса, или оригинал решения с общего собрания всех собственников данного помещения о передаче в пользование общей части имущества, которое будет использоваться в момент перепланировки;
3. Ксерокопию, заверенную нотариусом, и оригинал договора о передаче в пользование общей части имущества, которое будет использоваться при перепланировке помещения, но только если заключение данного договора было обозначено в решении общего собрания всех собственников данного помещения;
4. Документ, который подтверждает право на использование земельного участка, если в момент перепланировки предусматривается создание дополнительных входов или лестниц в подвальные или цокольные помещения. А также на первый этаж в пределах размера земельного участка, который относится к общему имуществу всех собственников данного помещения, в том числе и при постройке козырьков за границей стен дома;
5. Кадастровый паспорт на земельный участок, если будет производиться пристройка лестниц или крыльца в цокольные помещения или на первый этаж дома в пределах размеров земельного участка. Если земельный участок является имуществом всех собственников данного помещения, а также при постройке козырьков и навесов за границей стен дома.

Но в связи с тем, что в городе Москва имеется электронное взаимодействие между различными инстанциями, Мосжилинспекция может запросить план на объект недвижимости, документ подтверждающий право на земельный участок и его кадастровый паспорт в электронном виде самостоятельно, и получить их в течение 5 дней. То есть заявителю эти документы можно не предоставлять.

К тому же в соответствии с новыми требованиями к организации, которая занимается переустройством и перепланировкой помещений, заявителю не обязательно приносить заключение от Мосгорнаследия о том, что они допускают проведение данной перепланировки. Мосжилинспекция получает данное заключение самостоятельно, за исключением некоторых случаев когда:

• Изменяемое помещение является мемориальной квартирой или комнатой в данной квартире;
• Квартира или комната обладает планировкой, которая относится к культурному наследию, а также подлежит обязательному сохранению;
• Перепланировка может оказать воздействие на имущество – памятник, который подлежит обязательному сохранению;
• Перепланировка подразумевает изменение самого дома памятника, то есть его этажность, внешний вид, кровлю и крышу, а также перепланировка подразумевает установку или ликвидацию мансард, окон, террас, форму дверных и оконных проемов в наружных стенах дома, изменение цвета стен и внешнего облика здания, установку кондиционеров или другого навесного оборудования, если только они не будут устанавливаться на дворовом фасаде.
• Косметический ремонт в помещении, даже если были проведены такие работы, как замена отделочного покрытия стен, потолков и полов, а также реставрация наружных элементов, при которой цвет и рисунок не был изменен;
• Установка или демонтаж встроенной мебели – шкафы и антресоли, которые не были самостоятельными помещениями, а их площадь не подлежит учету;
• Если инженерное оборудование просто заменялось, а не переносилось, и после замены остается аналогичным параметрам и техническому устройству;
• Перенос электрических напольных плит в пределах кухонного помещения;
• Установка технических элементов снаружи здания, таких как антенны, защитные сетки и кондиционеры;
• Установка самораздвижных или карусельных дверей, для которых используется быстровозводимая и легкая конструкция, а изменения габаритов помещения при этом не происходит;
• Замена материала на внешних конструкциях, балконах или лоджиях;
• Перенос нагревательных или газовых приборов, но только в том случае, если для перестановки не используются дополнительные подводящие сети;
• Замена на фасаде здания фасадного элемента, если производится изменение рисунка.

Что не нужно согласовывать в Мосжилинспекции

Что можно перепланировать москвичам

Оформление перепланировки квартиры не следует проводить, если выполняются работы, которые затрагивают несущую конструкцию дома, инженерные коммуникации, которые являются общими домовыми, а также которые не вошли в список работ, но при этом носят уведомительный характер, а выполнение производится строго по утвержденному проекту. К таким работам можно отнести устройство полов, работы, которые относятся к фасадному облику, обустройство или перенос ванных комнат и многие другие работы. Полный список таких работ можно увидеть на сайте или в Мосжилинспекции.

Что нельзя делать москвичам при перепланировке

• Если во время перепланировки ухудшаться условия эксплуатации дома, а также затрагиваются условия проживания других граждан, будет затруднен доступ к инженерным сетям и устройствам отключения, а также ряд других работ, которые ухудшат проживание других граждан в многоквартирном доме;
• Нельзя перепланировать помещения и смежные помещения, после чего они могут быть отнесены к категории помещений непригодных для проживания;
• Запрещается нарушать прочность и устойчивость несущей конструкции дома, если это может повлечь за собой разрушения;
• Запрещено устанавливать на инженерных сетях отключающие устройства, если после этого будет оказываться влияние на потребление ресурсов в других помещениях и другими гражданами;
• Демонтаж или уменьшение размера каналов естественной вентиляции многоквартирного дома;
• Запрещено увеличивать нагрузку на несущую конструкцию дома, если это запрещено по проекту, то есть во время установки стяжки полов, при замене легких перегородок на тяжелые, а также размещать в квартирах дополнительное оборудование не предусмотренное проектом;
• Нельзя переносить отопительные радиаторы, подключение которых производится к общей домовой инженерной сети горячего водоснабжения, а также выносить центральное отопление на балконы и лоджии;
• Нельзя устанавливать теплый пол, если подогрев будет подключаться к общей домовой системе водоснабжения или отопления;
• Нарушать санитарные, гигиенические, строительные и эксплуатационные правила и нормы пожарной безопасности;
• Нельзя создавать проемы, вырубать ниши и пробивать различные отверстия в стенах-пилонах, диафрагмах и колоннах, а также в местах, где располагается связь между сборными конструкциями;
• Устраивать штраб в швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в плитах перекрытия для проведения электропровода и разводки труб;
• Перестраивать в подвалы технические подполья;
• Установка на верхних этажах балконов и лоджий;
• Перепланировка чердака или технического этажа, которые являются имуществом общего назначения всех собственников дома;
• Любые перепланировки и работы, которые в установленном порядке являются аварийными;
• Если объект является культурным наследием, то нельзя проводить работы относительно изменения внешнего облика дома, а также устанавливать мансардные окна и изменять габариты жилых помещений;
• Создавать проемы между газифицированным кухонным помещением и жилыми комнатами без плотно закрывающейся двери;
• Нельзя объединять жилую комнату с газифицированным помещением.

Если в перепланировке квартиры в Москве было отказано

Если узаконить перепланировку квартиры после перепланировки отказали, то можно получить объяснение относительно данного отказа. Для этого потребуется записаться на личный прием к начальнику Жилищной инспекции по административному округу, по месту нахождения перестроенного помещения. Но для получения объяснения предварительно следует записать номер решения об отказе.

Незаконная перепланировка квартиры, которая не была оформлена в установленном порядке, несет в себе ответственность. Незаконное переустройство или перепланировка квартиры является административным правонарушением, а ответственность за данные работы предусмотрена в кодексе РФ об административных правонарушениях, в Жилищном кодексе РФ и в кодексе Москвы об административных правонарушениях. Нарушитель данных законов обязан в установленный законом срок привести перепланированное помещение в прежнее состояние, которое было до проведения работ по перепланировке, или же провести процедуру согласования проведенных работ в установленном законом порядке.

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.