Можно ли и как продать квартиру в ипотеке

как продать квартиру в ипотекеПриветствуем на helpguru.ru. Вопрос о продаже квартиры, которая была куплена в ипотеку, играет особую важность среди населения. У кого-то возникают материальные трудности и осуществлять ежемесячные платежи становится не по силам, кто-то желает приобрести более просторное жилье, а кто-то просто хочет на ипотеке заработать.

Существует большое количество факторов, которые заставляют владельцев ипотечного жилья задуматься о его продаже. Но такая площадь не находится в полной собственности покупателя, в связи с чем возникает вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке.

Каждого, кто задумывается о данном вопросе, можно уверить, что недвижимость, которая приобретается в ипотеку, подлежит последующей продаже. Но данная продажа должна производиться в соответствии с законом.


Стоит знать основное правило, – владелец не имеет право совершать никаких сделок с квартирой без согласования с кредитной организацией. Иначе сделка станет недействительной и все права на квартиру перейдут банку.

Причины продажи квартиры в ипотеке могут быть разными

Для возникновения желания продажи недвижимости находящейся в ипотеке может быть множество причин. Но главной причиной становится потеря дохода у плательщика. Часть семей срезают ежемесячные расходы и продолжают проводить платежи по ипотечному кредиту, страдая при этом и в моральном и в физическом плане.

Но другая часть вместо срезания расходов решает продать имущество, за которое приходится на протяжении еще многих лет платить высокую цену.

На сегодняшний день ипотечные квартиры продаются по следующим причинам:

  1. Потеря дохода.
  2. Необходимость покупки другого более просторного жилья.
  3. Желание получить доход от перепродажной сделки.
  4. Личные обстоятельства, то есть развод, переезд в другой город или страну, замужество.

На сегодняшний день потеря работы стала самой распространенной причиной. Человека могут уволить по сокращению, произошла ликвидация предприятия, магазин или другой бизнес перестал приносить прибыль. Ведь в условиях нестабильной экономики потерять стабильный доход очень просто.

Но финансовой организации не важны сложности в экономике. Ежемесячные платежи необходимо производить в срок и в полном объеме, если этого не произойдет, банк наложит штрафные санкции.


Если у плательщика нет решения данной проблемы в скором времени, то жилье, за которое приходится платить, лучше продать, а семье переехать в другое, более дешевое жилье.

Есть другая ситуация, в семье родился ребенок, и квадратные метры требуют расширения. Если ребенок второй, то у семьи есть право на использование материнского капитала, чтобы улучшить жилищные условия.

Также приобрести более просторную квартиру желают граждане, которые получили высокую должность или открыли бизнес с высокой прибылью. В такой ситуации есть два решения:

  • Оформить вторую ипотеку и платить уже два кредита, если доход семьи высокий, то банк идет навстречу.
  • Продать первую квартиру и купить другую, большей площадью.

Первый вариант несет в себе риски, так как от потери дохода никто не застрахован, даже миллионеры.

В жизни большое количество неожиданностей. Может случиться так, что семья решает переехать на постоянное место жительства в другой город, и квартира с ипотечными выплатами им, становится не нужна. Или же семья решила развестись, тогда ипотечную квартиру необходимо продать, но сделать это можно только с разрешения банка.

Заниматься продажей может один супруг или оба сразу. Только после того, как квартира будет продана, а долг по ипотеке погашен, семья сможет начать раздельную жизнь.

Если покупка квартиры проводилась еще в процессе постройки здания, то на момент завершения стройки стоимость такой недвижимости значительно возрастает в цене. В большинстве случаев такая продажа не только сможет перекрыть долг по ипотеке.

причины продажи квартиры в ипотеке

Знатоки рекомендуют участникам долевого строительства продать недвижимость до того момента, как объект будет сдан в эксплуатацию, так как данное переоформление договора производится намного легче, чем на готовое жилье.

Но такой вариант доступен только для граждан, которые изначально хотели заработать. Тем не менее может случиться так, что пока строительство дома завершалось, заемщик перестал нуждаться в жилье, тогда продажа квартиры, находящейся в ипотеке не только избавит от лишнего груза, но и создаст значительную выгоду.

Почему квартиру в ипотеке купят, и кто это обычно делает

Чаще всего стоимость ипотечной квартиры при продаже значительно ниже, чем рыночная стоимость. Для опытного риелтора такая сделка может стать очень выгодной, поэтому первыми по объявлениям приезжают именно они. К тому же работники с недвижимостью относятся к рискованным категориям и ради выгодной сделки готовы проводить высокую предоплату. И если человек согласен снизить цену на 20 – 30% от рыночной стоимости, то он может использовать срочную сделку.

К тому же агентства недвижимости могут стать хорошими помощниками при продаже залоговой квартиры простому человеку. Второй категорией покупателей являются граждане, которые желают приобрести хорошую квартиру по заниженной цене. Они соглашаются проводить сложную сделку, но только при условии, что ее поведет опытный специалист.

Еще одной группой покупателей ипотечного жилья – это граждане, которые ценят недвижимость в определенных видах домов. То есть, если квартира находится в комплексе, в котором хотят жить многие, то покупатель найдется даже на обремененную квартиру.

Как можно продать квартиру в ипотеке

Многих волнует вопрос, как продать квартиру в ипотеке, поскольку сделка может быть сильно сложной. Ведь собственник не имеет на квартиру полных прав, так как она находится в залоге у банка.

Именно по этой причине, прежде чем начать заниматься продажей ипотечной недвижимости, стоит выбрать один из способов продажи таких квартир, к ним относятся:

  1. Досрочное погашение. Продавец находит покупателя, который согласен приобрести данную недвижимость и готов уплатить необходимую сумму, которой хватит на погашение ипотечного долга.
  2. Продажа кредитных обязательств, то есть следует оформить перезайм, сделку, когда кредит переходит новому владельцу квартиры.
  3. Продажа через банк. После обращения в банк, он самостоятельно находит покупателя, после чего снимает обременение.
  4. Самостоятельная продажа. Продавец находит покупателя, который обращается в кредитную организацию, пишет заявление на покупку недвижимости и погашает долг. Снятием обременения занимается заемщик при наличии справки о погашении долга.
  5. И последнее. Погашение ипотечного кредита непосредственно во время сделки.

Давайте разберем все пять способов продажи подробно.

Досрочное погашение ипотеки при помощи наличных

Досрочное погашение ипотечного долга является самым простым для понимания и сложным для поиска покупателя, так как нужен человек с наличными средствами. Существует определенная схема такой сделки, то есть продавец берет у покупателя задаток и проводит оплату долга, затем снимает обременение, после этого квартира продается, как свободная от банковского долга.

В данном случае существует простая пошаговая инструкция, как продать квартиру по ипотеке. Для этого необходимо:

  • Получить у банка согласие на продажу ипотечной недвижимости. Есть ряд случаев, в которых указывается причина продажи и досрочного погашения долга.
  • Совместно с банком рассчитать сумму оставшегося долга.
  • Составляется предварительный договор купли продажи с покупателем, его необходимо заверить у нотариуса, это станет гарантией для обеих сторон. Стоит прописать в договоре, что покупатель уплачивает ипотечный долг за продавца, а остаток долга вносится в виде задатка или аванса. В данном случае лучше оформлять задаток, так как если покупатель сорвет сделку, то он остается у продавца. А если с продавцом что-то случилось, или он решил не продавать квартиру, то у покупателя есть право вернуть его.
  • С недвижимости необходимо всех выписать, в том числе и продавца. Дети, которые не достигли совершеннолетия также подлежат выписке, с органами опеки урегулирование данного вопроса не вызывает трудностей.
  • У покупателя берется задаток, сумма которого не должна быть ниже суммы задолженности по ипотеке.
  • Данная сумма вносится в банк, и ипотека закрывается, после чего снимается с квартиры обременение.
  • Проходит подписание договора, а право собственности регистрируется в регистрационной палате.
  • Получается оставшаяся сумма от покупателя.

Данная инструкция очень проста и понятна. К тому же данный способ продажи является самым быстрым и эффективным. Ограничение во времени есть только при некоторых процедурах в банке и в государственных органах. От решения банка ни одна из сторон в данном случае не зависит.

Но такая продажа несет в себе некоторые риски для покупателя. Так как после того, как договор будет подписан, а задаток оформлен, продавец может передумать продавать квартиру и не выходить на связь, попасть в больницу или умереть. А вернуть деньги задатка с наследников очень сложно. Несмотря на то, что с юридической точки зрения договор на стороне покупателя, возврат задатка через суд может сильно затянуться.

Именно из-за того, что в данной схеме продажи есть существенные риски, данный вид сделки встречается очень редко, и то только в недвижимости, которая еще находится в процессе строительства.

Можно продать квартиру вместе с долговыми обязательствами

Одной из частых схем, которая встречается в практике – это перезайм, то есть когда у покупателя не хватает суммы на покупку квартиры. В таком случае покупатель забирает на себя все обязательства по ипотечному кредиту вместе с недвижимостью, условия выплаты при этом могут сохраняться, а могут и изменяться. Для продавца данный способ несет в себе приемлемые условия и беспроблемное расставание с недвижимостью. Покупатель в данном случае приобретает квартиру на более выгодных условиях, чем при обычной сделке.

продажа квартиры с ипотекой с долгом

Покупатель оформляет заявку на кредит в обычном порядке. После того, как заявка будет оформлена, ему будет необходимо выбрать ипотечную недвижимость. Если у продавца оформлена ипотека в том же банке, то будет происходить принципиальное решение о переоформлении кредита, а в качестве покупателя будет выступать в данном случае банк.

Перерегистрацию залоговых прав в Росреестре производит кредитная организация самостоятельно.

Перед тем, как продать квартиру, купленную в ипотеке, необходимо провести определенный алгоритм действий:

  • Банк предупреждается о желании продажи квартиры и о досрочном погашении кредита.
  • Находится покупатель, который желает приобрести квартиру в ипотеке. Первоначальный взнос наличными должен быть не ниже, чем остаточная сумма по ипотеке.
  • С покупателем оформляется договор задатка и заверяется у нотариуса. В нем требуется прописать в каком банке оформляется ипотечный кредит на приобретение квартиры.
  • Вносится первоначальный взнос в виде оплаты ипотечного долга продавца. Наилучшим вариантом считается передача денег непосредственно сотруднику банка.
  • Снятие обременения полностью зависит от банка. В некоторых кредитных организациях данным процессом сотрудники занимаются самостоятельно, а в некоторых это делает продавец квартиры. Обременение снимается в течение 3 дней, сама процедура бесплатная, оплатить потребуется только справку из ЕГРН, которая на сегодняшний день выдается вместо свидетельства о собственности.
  • Собирается пакет документов и передается в банк, в котором покупатель оформляет кредит.
  • Проводится оценка продаваемой недвижимости.
  • Если банк одобрил данную сделку, то подписывается договор, затем оформляется право собственности и продавец получает оставшуюся сумму от покупателя или его банка.

Так как в данной сделке активное участие принимает банк, то все возможные риски сводятся к нулю. А у покупателя есть возможность приобрести квартиру по значительно низкой цене.

Данная сделка имеет свои осложнения, так как необходимо найти покупателя, у которого есть необходимая сумма для погашения долга или оформленная ипотека на покупку квартиры в данном банке. Зачастую данные сделки проводят специализированные агентства недвижимости, которые находятся у банков. Услуги таких агентств стоят больших денег.

Большая часть сделок, в которых покупатель приобретает квартиру через ипотеку, проводятся именно по данной схеме.

Продажа ипотечного жилья при помощи банка

Если квартира продается по данному способу, то дела обстоят плохо. В данном случае банк занимается продажей, если у плательщика есть просрочки по платежам, или заемщик оповестил банк о невозможности дальнейшей уплаты по кредиту. Здесь есть главное условие, должно быть получено соглашение кредитной организации и заемщика. Сделка полностью безопасна как для продавца, так и для покупателя. Проведение продажи осуществляется со специальных торгов на интернет площадках.

В данном случае можно продать квартиру в ипотеке при соблюдении следующего алгоритма действий:

  • Берется согласие на продажу ипотечной недвижимости, чаще всего банк или коллекторы сами об этом просят.
  • Подписывается согласие на продажу залоговой квартиры.
  • Банк проводит оценку имущества и выставляет ее на торги, после чего находит покупателя. Данный процесс может длиться очень долго, в результате чего стоимость квартиры начнет снижаться. Возражения продавца по данному поводу не принимаются во внимание.
  • Оформляется две ячейки, в одну из них закладывается сумма, которая уйдет на погашение ипотечного долга, а во вторую деньги, которые предназначаются продавцу. Если ипотека была оформлена недавно, то во второй ячейке может ничего не быть.
  • Заключается договор купли продажи и банк отправляет документы на снятие обременения, после чего открывает ячейку.
  • После регистрации перехода права собственности ячейку открывает продавец.

В данном случае продавцу не требуется ни о чем переживать, все заботы по сделке банк берет на себя. Сделка не несет в себе рисков ни для одной из сторон.

Как правило, стоимость продаваемой квартиры намного ниже, так как банк желает вернуть только те средства, которые занимались, интересы продавца ему не интересны. Чаще всего цена квартиры равняется только сумме невыплаченного ипотечного долга.

Продажа недвижимости в ипотеке производится банком только в том случае, если все остальные методы с заемщиком не сработали.

Погашение ипотечного кредита непосредственно во время сделки

В данном варианте банк участвует получателем задатка. Сделку проводит продавец, для этого лучше привлечь знакомого риелтора. У такого способа есть особенность – это использование двух депозитарных банковских ячеек.

В данном случае сделка проводится по определенной схеме, и есть определенные действия продавца при продаже квартиры в ипотеке:

  • Берется согласие от банка на продажу ипотечной квартиры.
  • Совместно с банком определяется остаток ипотечного долга.
  • Покупатель вложит деньги в две ячейки, одна для банка, а вторая для продавца.
  • Подписывается договор купли продажи, затем он регистрируется в Росреестре.
  • После того, как произойдет регистрация права собственности, обязательство переходит к покупателю, а продавец забирает деньги из первой ячейки для уплаты долга по ипотеке.
  • После этого банк отдает закладную, и продавец берет выписку из ЕГРН о снятии обременения. Данная процедура проводится в МФЦ.
  • После того, как все данные условия будут выполнены, продавец открывает вторую ячейку и забирает деньги.

Данная сделка самая безопасная, то есть покупатель никуда не денется, так как уже внес оплату банку, к тому же он уверен, что при форс-мажорных обстоятельствах он сможет вернуть уплаченные деньги. Банк получает погашение долга, а в сделке является гарантом.

Но так как сделку полностью ведет банк, все даты и сроки устанавливаются только банком, а это не всегда может быть удобным.

Данный вид продажи является самым распространенным как при продаже первичного жилья, так и при продаже вторичного жилья.

Как самостоятельно продать квартиру с ипотекой

Мало кто знает, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку самостоятельно. Такая сделка производится, но при ней также придется оповещать банк о намеренности продажи. Самостоятельной она считается только потому, что покупатель и продавец самостоятельно занимаются всеми документами и другими этапами сделки.

как самостоятельно продать квартиру с ипотекой

Утаивать от покупателя факт обременения квартиры незаконно и нецелесообразно. Если выдавать информацию частями и умалчивать о важных аспектах, то может сложиться впечатление, что его хотят обмануть.

При самостоятельной продаже ипотечной квартиры требуется пройти следующие этапы:

  • Осмотр квартиры покупателем.
  • Если все в порядке, то покупатель обращается в банк и просит о выкупе залогового имущества.
  • С покупателем составляется предварительный договор, который заверяется у нотариуса.
  • Покупатель делит деньги в две ячейки, одну для банка, вторую для продавца.
  • С квартиры снимается обременение.
  • Проводится оформление документов в Росреестре.
  • После этого у банка и продавца появляется доступ к ячейкам с деньгами.

Данный способ продажи немного быстрее других, но найти на ипотечную квартиру покупателя очень сложно. К тому же разрешение на такую продажу от банка можно получить, только если у заемщика нет нарушений по ипотечным обязательствам.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, то есть:

  • Досрочное погашение – продавец погашает долг и получает наличные, но найти покупателя на такую сделку почти невозможно.
  • Продажа долга – продавец быстро избавляется от долга, но будет трудно найти перезаемщика.
  • Продажа при помощи банка – сделкой занимается непосредственно банк, но стоимость квартиры чаще всего равна сумме долга по ипотеке.
  • Самостоятельная продажа – Продавец самостоятельно назначает цену и контролирует весь процесс, затрата лишнего времени на каждый этап сделки.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Перед банком стоит одна цель, вернуть ипотечный долг, а искать варианты, которые будут выгодны для продавца, банк не станет. Именно поэтому продажа недвижимости через банк самая невыгодная для продавцов.

Чтобы денег после продажи квартиры хватило не только на погашение ипотечного долга, но и на первое время, то искать покупателя желательно самостоятельно.

Но если квартира может привлечь покупателя только ценой, то о выгоде здесь речь уже идти не будет.

Очень часто по условиям кредитного договора самостоятельная продажа не должна проводиться. То есть банки требуют, чтобы сделка проводилась исключительно через них.

риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

У покупателя, которые приобретает именно ипотечную квартиру, риски сводятся к нулю, так как все сделки контролируются в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке». Если в сделке участвуют банк, юристы и риелторы, то сделка не будет признана недействительной, поэтому продажа квартиры через ипотеку становится максимально безопасной для всех.

Стоит знать, что даже если банк разрешил самостоятельную продажу, то он полностью контролирует установленную цену, так как ему необходимо чтобы все долговые обязательства по ипотеке были погашены.

Какие документы понадобятся для оформления купли-продажи

Чтобы продажа квартиры по ипотеке прошла без лишних проблем, необходимо заранее подготовить необходимый пакет документов. Для каждого варианта продажи есть свой пакет документов, но в любом случае есть общий пакет:

  1. Паспорта всех владельцев квартиры. На детей, не достигших возраста 14 лет, предоставляются свидетельства о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН на квартиру, она подтвердит личность владельца, а касательно жилья, что оно свободно от обременения.
  3. Технический паспорт на квартиру, заказ ведется через МФЦ или БТИ.
  4. Выписка из домовой книги, со списком всех прописанных в квартире.
  5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  6. Если среди владельцев есть несовершеннолетние дети, то необходимо брать разрешение на продажу в органах опеки. Оно выдается только если условиям жизни ребенка ничего не угрожает. Для получения данной справки необходимо принести документы не только на продажу жилья, но и на покупку недвижимости. В сделке должны участвовать оба родителя. Заявление рассматривается 2 недели.
  7. Продажа квартиры купленной в браке производится только с согласия обоих супругов, даже если семья распалась официально. Оформление согласия производится у нотариуса.
  8. Справка об оценке квартиры, у фирмы, которая ее проводит должна быть лицензия на проведение данных услуг.

Можно ли продать квартиру не предупредив банк

Многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке не предупредив об этом банк. Данная сделка будет незаконной, продажа может проводиться, только если банк об этом уведомляется. Банк обязательно должен быть в курсе всех сделок с недвижимостью до окончания оплаты долга.

Но если выплата ипотеки проводилась со всеми комиссионными, то по закрытию кредитного договора имущество переходит в полную собственность заемщика, после чего у него есть право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Как платятся налоги при продаже

Ипотечное жилье подлежит такому же налоговому регулированию, как и обычное. То есть если владелец квартиры прожил в ней более трех лет, то при продаже по любой стоимости ничего не уплачивается.

Но если жилая площадь была в собственности менее трех лет, а стоимость при продаже выше, чем цена при покупке, то продавцу требуется оплатить налог 13%, но при этом можно получить единоразовый вычет в 1 000 000 рублей. Уклонения в данном случае не получится, так как ход сделки находится под контролем банка, а в договоре будет указываться конкретная сумма, за которую квартира продается.

Если недвижимость была приобретена после начала 2016 года, то для освобождения от уплаты налога необходимо пробыть ее собственником не менее 5 лет.

Можно ли продать ипотечное жилье, приобретенное по военной ипотеке

Если продавец квартиры уже погасил ипотечный долг и получил полные права на квартиру, он вправе распоряжаться ей как захочет. Но если военнослужащий не успел оплатить ипотечные долги, то ситуация значительно усложняется.

Получить разрешение на сделку и продать квартиру по военной ипотеке можно только после того, как военнослужащий соберет большой пакет различных разрешительных документов. Для сбора полного пакета необходимо обратиться в огромное количество различных инстанций. Главное разрешение на продажу данной квартиры выдает непосредственно Миноборона РФ.

Но если сложилась ситуация, когда военнослужащего, у которого приобретена квартира по военной ипотеке переводят служить в другой город по долгу службы, то все усилия к продаже квартиры приложит уже Росвоенипотека.

Во всех остальных случаях, вопрос о продаже ипотечной квартиры военнослужащему придется решать самостоятельно. Ему понадобится убедить каждый государственный орган на получение разрешения на продажу данной недвижимости, только после этого он сможет выставить ее на продажу. Если разрешение получить военнослужащий не смог, то чтобы продать недвижимость, ему придется сначала погасить долг по ипотеке.

Продажа квартиры с ипотекой, купленной с участием материнского капитала

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом не сложно, главной трудностью становится выдача долей всем членам семьи в соответствии с обязательством, которое составлялось у нотариуса при оформлении материнского капитала. К сожалению не каждый покупатель, после того, как оформит первоначальный взнос по ипотеке, станет ждать, пока произойдет выдача долей.

К тому же, для проведения данной сделки необходимо получить разрешение на продажу из органов опеки. Которые в свою очередь требуют кроме документов на продажу квартиры и документы на покупаемую жилую недвижимость. Доли детей в данном случае не должны быть меньше имеющихся.

Именно по этой причине родители все чаще начинают идти на риск и проводить продажу ипотечных квартир без выделения долей детям. Но стоит знать, что в последние годы Пенсионный фонд особенно ужесточил контроль над материнским капиталом, и если невыдача долей будет выявлена, то сделка может признаться недействительной. К тому же, если ребенок достиг возраста 18 лет и решил оспорить сделку, при которой ребенку не были выделены доли, то сделка также признается недействительной.

Можно ли обратиться в агентство недвижимости

Даже если человек знает многое об этапах сделки и как избежать все риски продавца при продаже квартиры через ипотеку, лучше обратиться к профессионалам данного дела, то есть к риелторам агентства недвижимости.

Услуги данных агентств платные, но при такой сделке продавец экономит время, а также может выиграть в стоимости квартиры. Как правило, у работников таких организаций свои подходы по ведению переговоров, и все вопросы быстро решаются с банками и другими организациями, а сделки проводятся максимально быстро и с выгодой для продавца.

Поделиться