Можно ли и как взять ипотеку без первоначального взноса в 2018 году

как взять ипотеку без первоначального взносаПриветствуем на helpguru.ru. В статье расскажем, как взять ипотеку без первоначального взноса. Большая часть российских семей могут позволить купить жилую площадь только при помощи ипотечного кредита. Все кредитные учреждения требуют оплату первоначального взноса, так как он снижает уровень возможного риска.

В момент выдачи ипотечного кредита, банк забирает покупаемую недвижимость в залог. И если заемщик по каким-то причинам перестал исполнять свои кредитные обязательства, то банк просто забирает у него эти купленные метры.

Роль первоначального взноса при взятии ипотеки

Первоначальный взнос для взятия ипотеки представляет собой определенную часть суммы от общей стоимости жилья, которая должна быть в наличии у заемщика для получения банковского кредита.


В зависимости от того, какая ипотечная программа была выбрана, первый взнос по ипотеке может отсутствовать вовсе, а может достигать 90% от стоимости приобретаемой квартиры.

Как правило, в качестве первого взноса по ипотеке могут быть:

  • Самостоятельные накопления заемщика.
  • Оформленный потребительский кредит.
  • Имеющаяся в собственности недвижимость, которая будет продана.

Заемщикам стоит знать, что если сумма первоначального взноса составляет более 70% от стоимости жилой площади, то ипотеку можно заменить на потребительский кредит.


Данная замена позволит заемщику сократить время оформления займа, а также уровень всех возможных затрат. Все потому, что в потребительском кредите отсутствуют страховые взносы и специальные комиссии, которые есть в ипотечном кредите.

Но такая схема доступна не всем, так как если человек принимает решение оформлять ипотеку, то сумма на первоначальный взнос у него намного меньше. На сегодняшний день некоторые банки предлагают ипотечный кредит с незначительным взносом, или же может оформиться ипотека без первоначального взноса.

Стоит знать, что когда рассчитывается сумма выдаваемого кредита, во внимание в первую очередь берется стоимость квартиры по результатам банковской оценки.

Если стоимость квартиры выше чем оценочная, то оформить ипотечный займ без первого взноса может не получиться. Расчеты максимальной суммы кредита будут основываться только на результатах, полученных от оценщика.

Полученная между выданным кредитом и стоимостью квартиры разница должна оплачиваться самостоятельно заемщиком, и именно эта сумма становится в данном случае первоначальным взносом.

Почему банки заинтересованы в первоначальном взносе по ипотеке

Ипотека представляет собой займ от кредитной организации на приобретение жилой площади. До тех пор, пока заемщик полностью не погасит задолженность перед банком, купленное жилье будет находиться под обременением. То есть заемщик не сможет его продать, подарить или что сделать еще.

Вроде все понятно. Банк выдает деньги, заемщик покупает квартиру, которую банк забирает в залог. И если заемщик не выплатит эти деньги назад банку, то он ее продаст и вернет долг. Но на самом деле все намного сложнее.

Ипотека без первого взноса для банка обладает большими рисками, и на это есть две причины:

  1. Нестабильность на рынке недвижимости. Периоды увеличения стоимости на жилье быстро сменяются длительными кризисами, которые сильно рушат ценовую политику жилья. Если выдача кредита производилась на пике цены, то впоследствии банк не сможет продать квартиру по нужной ему стоимости, чтобы перекрыть задолженность, которую заемщик не смог выплатить в момент кризиса.
  2. Данный вид ипотеки привлекает клиентов с плохими качествами. Банки думают, что если человек не смог накопить нужную сумму для первоначального взноса, то он не способен управлять своими финансами, и в итоге не сможет полностью выполнить свои кредитные обязательства. К тому же на ипотеку без первого взноса подают документы граждане, у которых нет официального трудоустройства и неофициальный доход, а это тоже может грозить невыплатой кредита. Но на практике все выглядит по-другому, невозврат ипотечного кредита происходит всего в 3% случаев, а если семья решила оформить ипотеку, то выплата производится исправно.

В любом случае большинство банков требуют наличия первоначального взноса. При оформлении ипотеки у заемщика должно быть как минимум 10% от стоимости квартиры собственных средств. Но даже в данном случае можно найти лазейку.

Специфика ипотеки без первого взноса в 2018 году

ипотека без первого взноса

Получение ипотеки без первоначального взноса несет в себе риски не только для банковской организации, но и для самого заемщика. До 2008 года такие ипотечные программы были во многих банках, так как стоимость жилья росла очень быстро и люди не успевали на него накопить. Но экономический кризис, который пришел в то время, заставил основную часть банков отказаться от данных программ. И произошло это даже при завышенных процентных ставках по таким программам.

Если по каким-то причинам, произошло снижение платежной способности заемщика, то даже после продажи квартиры ему может ничего не достаться. А происходит это по тому, что первое время платятся проценты по кредиту, а основная часть долга остается неизменной.

ипотека без первого взноса

Если произойдет снижение стоимости квартиры, то есть вероятность что даже после ее продажи, человек сможет остаться должным банку. Большая часть заемщиков считают, что покупка жилья в ипотеку – это идеальный вариант, который сможет заменить арендную плату на ипотечные платежи, но здесь стоит взять во внимание несколько важных моментов:

  • Стоимость ежемесячных платежей по ипотеке гораздо выше, чем за аренду жилья.
  • Могут потребоваться дополнительные накопления, чтобы оплатить не только платеж по ипотеке, но и арендную плату, так как квартира может быть неоформленной или в ней будет идти ремонт.

Государство прикладывает все усилия, чтобы сделать ипотеку максимально доступной. Именно поэтому развивается кредитование с минимальным первым взносом. На сегодняшний день агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает оформить ипотеку с процентной ставкой всего 10% годовых. Но такие выгодные условия содержат в себе заключение дополнительных страховых договоров, что сильно возвышает итоговую сумму переплаты.

Основная часть банков не приветствует ипотеку без первого взноса. Так как отсутствие накоплений может говорить о низком доходе и плохой финансовой дисциплине.

Специалисты рекомендуют проверять заемщикам свою платежеспособность. То есть в течение как минимум 6 месяцев откладывать на отдельный банковский счет ту сумму, которая может уходить на оплату ипотечного кредита.

Если при такой проверке, не будет никаких проблем, а оставшейся суммы будет хватать на проживание, то можно заняться оформлением ипотеки. А средства, которые были накоплены на отдельном счете, можно использовать в качестве первого взноса или оставить на решение каких-нибудь внезапных проблем.

Найти программу ипотеки без первого взноса очень сложно, поэтому многие семьи решаются взять потребительский кредит. Но ставка процентов по такому кредиту намного выше, а погасить его будет намного быстрее.

Если человек выбрал именно такой способ оформления ипотечного кредита, то стоит знать, что в первое время проводить платежи будет сложно, так как оплачиваться будет сразу два кредита. Именно поэтому стоит сначала оценить свои финансовые возможности. Теперь же давайте рассмотрим все возможные способы получить ипотеку без первоначального взноса.

Первый способ – залог собственной квартиры или недвижимости

Существует способ, как взять ипотеку без первоначального взноса – это оформить ее под залог недвижимости, которая уже есть в собственности. Но для этого необходимо иметь в собственности любую недвижимость, тогда выдача кредита будет произведена без анализа того, куда будут потрачены деньги.

Данная ипотека называется коммерческой, ее оформляют под бизнес или под жилье, которое не соответствует требованиям простой ипотеки.

Ипотека без первого взноса, но под залог недвижимости есть почти во всех банках страны, в том числе и в Сбербанке. В данном случае заемщик может оформить ипотеку на сумму от 500 000 рублей до 10 000 000 рублей. Выданная сумма составляет около 60% от стоимости залоговой недвижимости, а срок выплаты будет составлять от одного года до двадцати лет под процентной ставкой 14% годовых.

Воспользоваться государственной ипотечной программой

Для некоторых категорий граждан, которые относятся к незащищенным, государство разработало ряд специальных программ, которые оказывают существенную помощь в приобретении собственного жилья. О всех доступных программах в конкретном регионе, человек может узнать в региональной социальной защите населения.

Этими категориями граждан, которые имеют право воспользоваться льготами, являются военнослужащие, учителя и молодые семьи. Ипотека для военнослужащих обладает определенной спецификой и отличается от других государственных программ.

Принятие участие в программе социального кредитования могут граждане, которые не достигли возраста 35 лет, для вступления в программу необходимо обратиться в органы социальной защиты населения и в органы региональной власти для подтверждения статуса нуждающегося в улучшении жилищных условий.

воспользоваться государственной ипотечной программой

Если в отношении претендента будет принято положительное решение, то он будет поставлен в очередь на получение жилищного сертификата. После того, как человек получит помощь, он сможет направить ее в несколько вариантов на выбор. Самым популярным вариантом является использование государственной помощи на оплату первоначального взноса.

Стоит знать, что стоимость помощи, как правило, не превышает 10% от стоимости жилья. Именно поэтому банки, которые работают с такими программами, устанавливают сумму первого взноса именно в этом размере.

Но в данной программе есть еще одно важное условие – это ограничение срока действия сертификата, он составляет всего полгода. Именно за это время необходимо выбрать банк, подобрать жилую площадь и закончить оформление сделки.

Работать с данной ипотекой могут только те банки, которые являются партнерами АИЖК.

Государство активно помогает гражданам покупать собственное жилье по всей стране и предлагает большое количество различных программ. Есть программа, как получить ипотеку без первоначального взноса – это «Социальная ипотека в Московской области». В ней могут принимать участие врачи, военные и молодые семьи. В данном случае 50% первого взноса государство оплатит самостоятельно.

Также по стране есть ипотека «Молодая семья», в ней первоначальный взнос не предусмотрен, есть ряд льгот. В данном случае государство может оплатить до 35% от стоимости квартиры.

Чтобы принять участие в программе, человеку потребуется обратиться в региональные органы власти и принести пакет необходимых документов, чтобы человек был признан нуждающимся в жилье.

Для военнослужащих предусмотрена военная накопительная система. То есть на специальном счете будет происходить накопление определенной суммы, которую устанавливает государство. Именно эту сумму военнослужащий может потратить на первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Такая ипотека возможна уже через три года прохождения службы.

Взять потребительский кредит

Вопрос о том, можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса, звучит очень часто. Одним таким вариантом является оформление потребительского кредита, в том числе и под залог автомобиля, и оформить ипотеку.

Но в данном случае необходимо все тщательно обдумать.

Для начала необходимо посчитать финансы, сможет ли семья оплачивать два кредита, потребительский и ипотечный одновременно. Выдача потребительского кредита производится под большой процент и на маленький срок, в отличие от ипотечного займа. Если возникнут проблемы с работой или доходом, то платежи будут просроченными.

К тому же оформлять потребительский кредит необходимо в удобный момент. В зависимости от выбранного банка есть различные ипотечные программы. То есть после того, как документы на ипотеку поданы и пришло положительное решение, человек может смело оформлять потребительский кредит, но уже в другом банке. Проверять кредитную историю повторно банк уже не будет, и не увидит, что есть другой долг.

Но есть и другие варианты. Некоторые банки просят заранее положить деньги на первоначальный взнос на счет банка или в ячейку. Тогда при оформлении потребительского кредита, банк может увидеть второй долг и снизить сумму уже одобренной ипотеки или вовсе перевести заявку в отказную. Тогда заемщик может остаться без квартиры, но с потребительским кредитом на руках.

Воспользоваться материнским капиталом

материнский капитал для ипотеки

Материнский капитал представляет собой особое денежное начисление, которое выдается семье при рождении второго ребенка. Каждый год он подлежит индексации, и на сегодняшний день его сумма приблизилась к полумиллиону.

Условия использования капитала на законодательном уровне ограниченны конкретными целями. И одним из вариантов является погашение основного долга по ипотеке и направление средств на первоначальный взнос по ипотеке.

материнский капитал для ипотеки

Если человек озадачился, как получить ипотеку без первоначального взноса, и решил использовать для этого материнский капитал, то ему потребуется обратиться в пенсионный фонд и получить соответствующий сертификат. Для его получения потребуется принести пакет необходимых документов:

  • Подтвержденная заявка на одобрение материнского капитала, берется в банке.
  • Информацию о покупаемой квартире.
  • Документы, которые подтвердят личность заемщика.
  • Заявление на перевод денег.

Ксерокопия сертификата должна быть передана в банк. После того, как произойдет подписание ипотечного договора и договора купли-продажи, недвижимость потребуется зарегистрировать в реестре, откуда берется соответствующая выписка о регистрации. С этими документами человек идет в пенсионный фонд и пишет заявление на перевод денег в банковскую организацию.

Но в использовании материнского капитала, таким образом, есть несколько проблем. Во-первых, не все банки  предоставляют такие ипотеки, а некоторые могут повысить процентную ставку, если применяется материнский капитал.

В данной схеме получается, что банк предоставляет заемщику два кредита, один на покупку жилья, а второй на сумму материнского капитала, который используется для первого взноса. Когда пенсионный фонд перечислит деньги, произойдет погашение второго кредита. Поэтому планируя траты, необходимо учитывать оплату второго кредита, пока государство не переведет деньги на счет банка.

В жилье, которое приобретается за счет материнского капитала, должна выделяться доля детям. А это сильно затрудняет получение ломбардных кредитов за счет данного жилья.

То есть материнский капитал – это государственная помощь, которая выдается на второго ребенка, родившегося в семье. На данный момент размер капитала составляет 453 000 рублей. Как правило, данной суммы хватает, чтобы оплатить около 20% от общей стоимости жилья. Именно поэтому его используют в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту.

Стоит знать, что если капитал используется для оформления ипотеки, то дожидаться исполнения ребенком возраста трех лет не требуется, использовать его можно сразу.

Прежде чем сумма капитала будет переведена на счет банковской организации, необходимо получить разрешение от пенсионного фонда, которое может занять около 2-х месяцев.

Существует определенный алгоритм действий для ипотеки с использованием материнского капитала:

  • Поиск застройщика или готовой недвижимости, которые будут продавать квартиру данным способом.
  • Получение разрешения от пенсионного фонда на применение материнского капитала на покупку жилья.
  • Поиск банка и выбор ипотечной программы, в которой можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.
  • Оформление заявки на получение ипотечного кредита.
  • Если решение будет положительным, то производится подписание договоров, внесение первого взноса и оформление жилья в собственность с обременением.

К тому же если у семьи уже есть оформленный ипотечный кредит, то они могут направить материнский капитал на погашение основного долга.

Взять деньги для взноса в долг

Если заемщика интересует ипотека без первоначального взноса в 2018 году, то можно рассмотреть вариант, как взять деньги для взноса в долг. С одной стороны такой вариант может быть самым простым, так как попросить деньги можно у родственников или знакомых, после чего оформить ипотеку и оплатить первый взнос, а потом по возможности отдавать.

Но, к сожалению, не у всех может быть необходимая сумма. Если стоимость квартиры составляет 3 миллиона рублей, то сумма взноса может составить 450 тысяч рублей. И если возникнут проблемы при возврате долга, то с родственниками и знакомыми можно навсегда испортить отношения.

Программа для военнослужащих «Военная ипотека»

Для военнослужащих существует своя программа, как оформить ипотеку без первоначального взноса. Чтобы получить военную ипотеку, необходимо пройти несколько этапов:

  1. Принять участие в ипотечно-накопительной системе.
  2. Через три года с момента регистрации подать заявление в Росвоенипотеку.
  3. После получения разрешения на получение ипотеки обратиться в банк, который работает с военнослужащими.
  4. Выбрать любой жилой объект в любом регионе страны.
  5. Подписать документы и оформить собственность.

Главным преимуществом такой ипотеки является то, что Министерство обороны не только вносит первый взнос, но и оплачивает ежемесячные платежи. Но есть несколько важных ограничений:

  • Воспользоваться данным правом можно только при добросовестном исполнении обязанностей.
  • Максимальная сумма квартиры не должна быть выше 2,2 миллионов рублей.

Также до момента закрытия ипотечного кредита недвижимость будет находиться в залоге не только у банка, но и у государства. Это значит, что военнослужащий не сможет ей распорядиться по собственному усмотрению.

Завысить стоимость квартиры при обращении в банк

Когда человек задается вопросом, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса, он может столкнуться с таким понятием, как «завышение», но не все знают что это такое.

завышение стоимости квартиры

Чтобы обойти требование банка по первому взносу, достаточно применить один простой способ – это завысить стоимость квартиры. То есть будущий заемщик предоставляет документы о стоимости квартиры выше, чем она есть, на сумму первого взноса. А в подтверждение потребуется взять расписку от продавца, что первоначальный взнос уже был уплачен.

Но в данном случае может возникнуть некоторые серьезные проблемы:

  • Квартира может не пройти оценку перед банком. Если завышение окажется выше, чем ее рыночная стоимость, то банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.
  • Купить, таким образом, квартиру в новостройке почти невозможно, так как банки не принимают расписки от юридических лиц.
  • У продавца повышается риск, что покупатель при помощи данной расписки попробует вернуть несуществующий первоначальный взнос.

Поиск выгодных предложений без первоначального взноса от застройщиков

Для увеличения продаж квартир, застройщики часто проводят различные акции. Ипотека на сегодняшний день сильный инструмент для продажи квартир. Такая ипотека подняла строительную отрасль в 2015 – 2016 годах.

Для любого застройщика первоначальный взнос связан с большими проблемами, так как у большого количества заемщиков нет нужной суммы. К тому же если оформляется ипотека в новостройке, то заемщику требуется оплачивать еще и аренду жилья, пока длиться достройка дома.

В данном случае акция о первоначальном взносе заключается в его рассрочке и в предоставлении специальной скидки в размере первого взноса за жилье.

Заемщику необходимо регулярно проверять рынок недвижимости, чтобы не упустить выгодное предложение.

Поделиться