Как продать долю в квартире: инструкция по продаже

Как правило, долевая собственность популярна в больших городах. После того, как была проведена приватизация коммунальной квартиры, а также ее раздела, ее собственниками могут быть от двух до семи человек.

К тому же среди собственников могут быть абсолютно чужие люди, родственники, или те граждане, которые больше не являются родственниками, такие как бывшие муж или жена. И в определенное время, один из таких владельцев пожелает сменить место жительства и продать собственную долю. И в этот момент он может столкнуться со многими сложностями. Поэтому следует подробно разобрать, как продать часть квартиры в долевой собственности выгодно и правильно.

Для продажи доли квартиры, нужно определить ее тип

В самом начале потребуется выяснить, какая именно доля, находится в собственности продавца. Стоит знать, что доля – это цифры, которые прописаны в свидетельстве о регистрации. Но есть и другие понятие – выделенная доля, то есть та, которая имеет определенные квадратные метры, или же идеальная доля, которая не имеет конкретных квадратных метров и не соответствует ни одной из комнат, в данной квартире.

То есть, если в квартире из трех комнат, каждый владелец имеет долю, которая равна одной жилой комнате, то это выделенная доля. А если речь пойдет об однокомнатной квартире, которую нельзя поделить, то в ней может быть только 1/3 доли, то есть идеальные.

Зачастую, пока владельцы не решат продать свою часть квартиры, они и не задумываются о том, что доли следует выделить или определить. Поэтому, как только встал вопрос о продаже части квартиры, потребуется для начала обратиться в судебную инстанцию, чтобы провести выделение комнаты или квадратных метров. Только после этого у владельца появится возможность провести продажу доли в квартире.

Чтобы провести выделение долей, потребуется собрать пакет документации, в котором должны быть документы на саму квартиру. Это свидетельство о собственности, о приватизации и многие другие бумаги, ксерокопии паспортов и документов, которые подтвердят родство между всеми собственниками, а также необходимо иметь ордера, акты и квитанции.

Выделение долей может быть проведено как самостоятельно, так и при помощи специализированных компаний, которые предоставляют данные услуги. Юристы такой компании проведут анализ всех бумаг, оценят вероятность положительного решения в отношении выделения долей, если проводиться оно будет в судебной порядке, проведут подготовку предложения в отношении выделения, сопроводят дело в суде и многое другое.

Для проведения продажи части квартиры, требуется выполнять много процедур. Не стоит забывать, что при согласии других собственников, в квартиру нельзя прописывать других граждан или даже сделать обычный ремонт. Также без их согласия будет очень сложно продать собственную часть или сдать ее в аренду.

Но провести продажу доли квартиры, все же можно, для этого придется начинать очень сложную процедуру – это выделить ту самую долю. То есть, после того, как была проведена приватизация, каждому собственнику в квартире принадлежит конкретная часть.

Также подлежит разделу и совместная собственность. Но и этот процесс довольно длительный и сложный, так как содержит в себе аннулирование общей собственности, и единственным хозяином станет только один человек.

Прежде чем продать долю, нужно предложить ее выкупить остальным собственникам квартиры

В Гражданском кодексе, статье 250 прописаны правила продажи долей в недвижимости. И в соответствии с кодексом, чтобы провести отчуждение имущества необходимо соблюдать претензионный порядок, то есть собственник для начала обязан предложить свою долю другим собственникам квартиры, именно по той цене, по которой он хочет продать ее. Стоимость не может быть ниже той, которая будет заявлена, но она может превышать ее. Как правило, в данном случае используется нотариальное уведомление о продаже доли в квартире другим владельцам.

Если по каким-то причинам другие владельцы не хотят выкупать данную долю, то они обязаны отправить на почту об этом уведомление. Если владелец поставил свою подпись при получении письма, то это будет доказательством того, что уведомление было прочитано. В сети интернет можно найти образец уведомления, или написать его в свободной форме.

Если же продажа будет проведена без соблюдения данного этапа, то у других владельцев есть право на протяжении трех месяцев потребовать перевести на них права покупателя. К тому же у Росреестра есть право запросить доказательство уведомления от других владельцев о продаже.

Но данный этап можно обойти, если третьему лицу данная собственность будет передана по договору дарения. Тогда одариваемый обязан будет уплатить подоходный налог от кадастровой стоимости данной доли.

К тому же, владелец, который хочет продать свою долю, но не может найти понимания других собственников, может уведомить их о продаже в порядке уведомления, а потом устно сообщить, что покупатель будет неспокойным соседом. У нового собственника будет право проживать на купленной им площади, но тогда старым владельцам будет доставлено большое количество проблем. Тогда, возрастает вероятность того, что владельцы захотят выкупить данную долю, лишь бы не жить с неспокойным соседом.

А если сразу несколько владельцев выразили желание выкупить данную долю и начинают по этому поводу горячие споры, то право выбора остается за продавцом. К тому же, если владелец хочет продать свою часть определенному совладельцу, то уведомлять о своих намерениях других владельцев ему уже не обязательно. Соблюдение претензионного порядка проводится, только если продажа доли будет проводиться третьему лицу.

А если продавец не смог договориться с собственниками, то ему потребуется обращаться в суд. Тогда суд определит порядок использования квартиры и закрепит за каждым владельцем именно ту часть площади, которая принадлежит ему на основании документов.

Как уведомить совладельцев квартиры о продаже доли через интернет

В начале 2017 года продавец получил право уведомлять других владельцев квартиры при помощи интернета. Чтобы это сделать, потребуется опубликовать электронное объявление о продаже доли в квартире на официальном сайте Росреестра.

Проведение публикации бесплатное, но к содержанию данного объявления предъявляются следующие требования:

• Информация о продавце;
• Вид недвижимости, а также его кадастровый номер;
• Адрес квартиры;
• Стоимость продаваемой доли.

Стоит знать, что при подаче данного объявления отсутствует приватность, поэтому видеть его могут все желающие. А также данный способ исключает факт оспаривания продажи части квартиры другими владельцами по причине отсутствия уведомления.

Чтобы оформить продажу доли нужен нотариус

Оформлять выделение доли необходимо только у нотариуса, все устные договоренности не обладают юридической силой. А если владельцы квартиры не смогут найти общее решение, то вопрос будет решаться только в судебном порядке.

Подачей иска, чаще всего занимается только тот владелец, которому необходимо провести процесс выделения долей. Разбирательства в суде могут длиться более полугода, особенно если другие владельцы не станут посещать судебные заседания.

Пошаговая инструкция, как продать долю в квартире

Чтобы избежать признания проведенной сделки недействительной, необходимо соблюдать все этапы пошаговой инструкции, как продать долю в квартире. Она включает в себя следующее:

1. Процесс проведения, продажи части квартиры потребуется обсудить с другими владельцами. Если один из владельцев изъявил желание выкупить продаваемую долю, то можно не проводить письменное уведомление других собственников. Во всех других случаях не стоит полагаться на устные заверения. Тогда потребуется предоставить другим владельцам письменное уведомление, о том, что доля квартиры продается, а также указать в нем стоимость и условия продажи.
2. Выждать один месяц, если собственники не ответил на уведомление. Если кто-то решил выкупить эту долю, то можно начинать проводить сделку купли-продажи. Если другие владельцы отказались от покупки, то потребуется получить от них письменные ответы.
3. Когда все требования были выполнены, можно приступать к поиску новых покупателей, у которого есть доступные средства для покупки.
4. После того, как покупатель будет найден, потребуется оговорить все условия предстоящей сделки, составить договор и подготовить пакет необходимых бумаг.
5. Договор о продаже следует подписать обеим сторонам, а затем заверить его в нотариальной конторе. Договор должен подкрепляться актом приема-передачи предмета сделки.
6. После этого покупателю необходимо обратиться с пакетом документов в Росреестр, и зарегистрировать полученное право на часть квартиры.

Какие документы нужны для продажи части квартиры в долевой собственности

Перед тем, как продать долю в квартире, требуется подготовить пакет бумаг, который предусмотрен на законодательном уровне. Сделать это можно самостоятельно, а можно прибегнуть к помощи риэлтерского агентства. Если документы будут готовить в агентстве, то потребуется составить договор о предоставляемых услугах. Дополнительно потребуется составить нотариальную доверенность о том, что риэлтор будет получать нужные документы от имени продавца. Подготовить для продажи, необходимо следующие бумаги:

• Паспорт владельца продаваемой доли;
• Паспорт покупателя данной доли;
• Документ, подтверждающий право на долю, это выписка из ЕГРН, в ней должен быть указан размер продаваемой доли;
• Документы, которые подтвердят право на владение квартирой, а также на основании которых данная доля была получена;
• Кадастровый паспорт на квартиру, который подтвердит постановку недвижимости на учет, в нем также содержатся главные характеристики недвижимости;
• Технический паспорт недвижимости, который подтвердит, что не проводилась незаконная перепланировка или реконструкция.
• Отказы от остальных владельцев в письменном виде о том, что они не покупают данную долю, или подтвержденные уведомления;
• Нотариальное согласие от второго супруга на продажу данной доли, если продавец состоит в браке.

Если среди владельцев продаваемой доли есть несовершеннолетний ребенок, то потребуется соглашение с органов опеки на продажу. Тоже самое относится и к гражданам с ограниченной дееспособностью. Для правильной подготовки, стоит получить консультацию специалиста из регистрирующих органов, который подскажет, что потребуется для проведения сделки, так как в некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы.

Куда нужно обратиться для регистрации сделки купли-продажи

В Гражданском кодексе и в Федеральных законах подробно прописано, можно ли продать долю в квартире и в каком порядке это должно делаться. Участники сами выбирают, как они будут обращаться в необходимое ведомство, при помощи Росреестра или через сотрудников МФЦ. Разница в данном случае заключается только в сроках проведения регистрации, через Росреестр в течение 7 дней, а через МФЦ в течение 10 дней.

Регистрационный орган, в который подается пакет документов, выдаст расписку о том, что документы были получены, а также на ней будет стоять дата получения готовой документации. Перед регистрацией в обязательном порядке должен быть составлен нотариальный договор купли-продажи доли в квартире. За время, которое установлено законом, регистрационные службы сделают все необходимое по регистрации, и занесут информацию о переходе права собственности в государственный реестр по недвижимости.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Теперь стоит разобрать, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка. Для начала стоит понять, просто ли он в ней прописан, или является собственником данной квартиры. Если продаваться будет доля, которая ему принадлежит, то перед продажей необходимо взять согласие с организации опеки и попечительства. В остальных ситуациях, предпродажная подготовка ничем не отличается. Но предложение о продаже стоит направлять не ребенку, а его родителям или представителям.

Направлять уведомление потребуется и другим собственникам квартиры. Если между соседями хорошие отношения, то можно обсудить условия продажи части квартиры, а потом у нотариуса оформить отказ от ее приобретения. Если другие владельцы не стали покупать данную долю, но потом на нее поменялась цена, то потребуется повторно уведомлять всех владельцев, и ждать от них письменного ответа на протяжении 30 дней.

Можно ли продать долю ребенка в квартире

При продаже доли несовершеннолетнего в квартире, потребуется взять разрешение на проведение сделки из органов опеки. Но чтобы получить данное разрешение, необходимо будет предоставить документы о том, что условия проживания ребенка не будут хуже и он не останется без жилой площади.

То есть, необходимо будет принести документацию на квартиру, которая покупается взамен продаваемой, или же на долю в квартире, но доля в таком случае не должна быть меньше, чем была. Вместо бумаг на новое жилье, опека может потребовать реквизиты счета на имя ребенка или другие доказательства. В остальном продажа доли несовершеннолетнего не отличается от проведения стандартной сделки.

Когда ребенок является собственником, то разрешение от опеки должно быть в обязательном порядке. Но для этого потребуется предоставить доказательства того, что права ребенка не будут ущемлены.

Другими словами ему будет предоставлена такая же жилая площадь, а условия его проживания сохранятся. То есть, когда квартиру продают в Москве, а взамен берут в пригороде.

В таких случаях условия могут быть сохранены, но стоимость долей будет уже другой. Тогда у опеки есть право потребовать выделить ребенку доли в соответствии с ценой доли в проданной квартире.

Если предоставить жилье пока не получается, то есть покупка квартиры только будет происходить, то на имя ребенка потребуется открывать счет в банке, а затем зачисляются на него деньги от доли проданной в квартире.

Не стоит забывать и о возрасте несовершеннолетнего владельца. Если он не достиг 14 лет, то интересы будут представлять его родители. Как только он достигнет возраста 14 лет, то у него есть право принимать участие в сделках с согласия его родителей.

Как продать свою долю без согласия других собственников

Владельцы квартиры не всегда дают согласие на продажу доли третьему лицу, в некоторых случаях они препятствуют продаже и угрожают, что признают сделку недействительной в суде. В таком случае стоит разобраться, можно ли продать часть квартиры без согласия других владельцев.

В такой ситуации, или если продавец не хочет продавать свою часть квартиры соседям, можно прибегнуть к вполне законным способам.

Продажа доли в квартиры может проводиться по договору дарения, в таком случае их согласие не потребуется. К тому же оформить дарственную можно как на родственника, так и на совсем постороннего человека.

Но стоит знать, что данная сделка может быть признана мнимой, то есть если другие владельцы смогут доказать, что был совершен факт продажи, то дарение будет отменено.

Также продавец может указать для владельцев более высокую стоимость, тогда в документах придется указывать именно ту стоимость, которая была в уведомлениях соседям по квартире. А по факту продажа может быть проведена и по меньшей стоимости. Но не стоит забывать, что платить налог продавцу придется за стоимость, которая будет прописана в договоре.

Есть еще один вариант, можно оформить договор займа, тогда согласие владельцев так же не потребуется.

Данный способ состоит в том, что продавец якобы занимает у покупателя определенную сумму под залог своей доли в квартире. Как только срок выплаты будет окончен, потребуется переоформить передачу залога в счет оплаты долга.

Все способы вполне законные. Если все будет оформлено правильно, то и претензий возникать не будет, но только если не будет доказательств того, что сделка мнимая.

Но если владельцы решат выяснить все подробности сделки, то риск признания сделки недействительной значительно увеличивается.

Если доля в квартире мала

Если площадь доли маленькая, а в некоторых случаях она может составлять 1/6 часть, 1/10 часть или даже 1/20 часть квартиры, то продажа доли в квартире будет очень сложной. Так как после покупки, новому владельцу будет очень сложно договориться с остальными владельцами о праве использования своей части и о вселении в данное помещение. Сложность может возникнуть с тем, что приобретенной доли будет недостаточно для того, чтобы провести вселение в квартиру. Как правило, такими покупателями становятся граждане, которым просто нужна постоянная регистрация в данном регионе, но таких граждан сейчас очень мало.

Есть случаи, когда такие доли выкупают специальные компании, но потом условия жизни других владельцев они делают невыносимыми с целью покупки остальных частей за бесценок.

Если происходит ситуация, когда продаваемая часть квартиры не соответствует определенной комнате в квартире, то продажа может проводиться только при наличии дисконта. Так как новому собственнику придется проводить перепланировку квартиры, или же определить право пользования данной квартиры. Оба действия влекут за собой трату денег и времени, а это сильно затрудняет воплощение всех вариантов в жизнь, или же просто становятся невозможными.

На практике покупкой таких долей занимаются граждане, которые не информированы или неграмотные с юридической точки зрения, так как это не отдельная комната, а именно часть квартиры, в которую входит не только жилая площадь, но и часть коридора, ванной, балкона и даже кладовки, если она имеется. Но иногда в роли покупателей могут выступать около криминальные граждане, которым данная часть квартиры нужна для полного незаконного захвата всей площади. Тогда продавец рискует остаться без денег, к тому же пострадают и другие владельцы.

Если владелец обладатель более крупной площади, то ситуация становится проще.

Если все доли равны количеству жилых комнат в квартире, то может быть проведено отчуждение комнаты в коммуналке. Такие продажи до сих пор актуальны.

Если продаваться будет доля, которая выделена в виде одной комнаты, то процесс сделки проводится так же, как и другие, по договору купли-продажи. То есть по сути, это представляет собой продажу комнаты в коммуналке. Но все же в таком случае есть один нюанс, преимущественное право на покупку этой комнаты есть и у других собственников квартиры.

Но не стоит забывать, что продажа части квартиры не является самой выгодной сделкой, так как ее стоимость будет до 30% ниже, чем при продаже всей квартиры полностью, и сумма была бы поделена между всеми собственниками.

Вопрос-ответ

Все законопроекты регулируют все отношения, которые возникают при продаже квартир, находящихся в долевой собственности. Но есть вопросы, которые требуют более подробного уточнения.

• Как проводятся продажи доли в квартире частично?

Может быть такое, что часть доли у владельца очень большая, а продать он хочет только одну ее часть. Алгоритм действия в данном случае начинается с уведомления других соседей о продаже доли. Если они начали протестовать, то можно прибегнуть к другим способам продажи данной части:

1. Оформить договор дарения, затем новый владелец сможет выкупить оставшуюся долю.
2. Оформить фиктивный договор дарения, после чего неофициально получить деньги за квартиру.
3. Провести оформление договора займа.

Любой из данных способов несет в себе риски. И если другие владельцы обратятся в суд для установления факта фиктивной сделки, то продавец может остаться без денег, а покупатель без доли.

• Как выкупить долю в квартире у родственника, и чем отличается сделка от продажи третьему лицу?

Есть ряд моментов, которые стоит знать при продаже доли в приватизированной квартире, если одним из владельцев является родственник. Родственник имеет право выкупить долю квартиры, если остальные собственники от нее откажутся. Продажа не может быть проведена между супругами, в таком случае отчуждение может быть проведено по договору дарения или при составлении брачного договора, в котором указаны условия раздела квартиры. То есть, если муж захочет продать свою часть квартиры жене, то сделка будет недействительной.

Если проводится продажа квартиры другому родственнику, то следует составлять акт приема денег, в таком случае сделка не будет считаться фиктивной. Оплата налогов проводится на общих основаниях.

• Как проводить продажу доли в квартире по доверенности?

Есть случаи, когда владелец доли в квартире хочет продать свою долю, но при некоторых обстоятельствах не может самостоятельно заняться данной процедурой. У него есть право передать свои полномочия по продаже другому человеку, которому он сможет доверить. Для этого требуется оформить нотариальную доверенность, в которой будут перечислены все полномочия законного представителя.

• Как происходит продажа доли в квартире, которая была получена по наследству?

Право наследования человек может получить по закону или при наличии завещания. Прежде чем начать процесс ее продажи, потребуется оформить у нотариуса свидетельство, которое подтвердит право собственности, а потом провести регистрацию в ЕГРП. Затем в суде производится выдел частей квартиры или при согласии с другими собственниками. Затем процесс продажи стандартный.

• Как производится продажа части квартиры после процедуры развода?

Продажа долей квартиры после процедуры развода, не имеет никаких отличий. Совершение всех действий производится по единой схеме, то есть уведомить других владельцев, найти покупателя, заключить подготовительный договор и провести регистрацию.

• Как производится оплата налога при продаже доли в квартире?

Налог от продажи долевой собственности установлен законом, и составляет он 13% от стоимости. Начисления не производятся, если стоимость ниже 1 миллиона рублей, другими словами налогообложению подлежит только сумма выше 1 миллиона рублей. Также налог не будет уплачиваться, если квартиры пробыла в собственности более трех лет.

• Как проводится продажа доли в коммунальной квартире?

В коммунальных квартирах, у каждого владельца есть своя отдельная комната, и это значительно упрощает процесс продажи. Но в данном случае говорить можно только о приватизированных квартирах. Если комнаты соседей не были приватизированными, то уведомлять о продаже доли потребуется муниципалитет.

• Как провести продажу одному покупателю квартиру по долям?

Все владельцы квартиры имеют право продать ее одному покупателю. Такой вариант является самым простым при долевой собственности. В этом случае можно использовать один из двух вариантов – это оформление многостороннего единого договора купли-продажи, в котором будут указаны все владельцы и покупатель, или же составлять каждый договор с продавцами по отдельности.

• Как можно приостановить процесс продажи долей?

У продавца и у покупателя есть право приостановить процесс продажи недвижимости на 30 дней. Приостановление сделки на срок до трех месяцев проводится, если регистратор усомнится в подлинности документов. Также регистрация может быть остановлена, в случае письменного отказа от покупки данной доли другими владельцами.

• Как можно выделить долю при продаже, и как проводится ее оценка?

Выделение долей может проводиться по обоюдному согласию всех владельцев или же при помощи судебного разбирательства. Но, чаще всего долевая собственность является одинаковой для всех. Для проведения расчета берется площадь квартиры пропорционально количеству владельцев, то есть если владельцев двое, то им будет принадлежать по 1/2, если их трое, то по 1/3 и так далее.

Стоимость доли в квартире продавец устанавливает сам, на основании рыночных цен. Или же он может привлечь независимого оценщика, действия которого помогут продать данную долю с максимальной выгодой. Но тогда необходимо будет составить соглашение об оценке эксперта.

• Как продается доля квартиры банку?

Продать долю квартиры банковской организации можно в счет погашения обязательств по займу. Но, прежде чем продать долю в квартире в Москве или в любом другом городе банку, потребуется установить тот факт, что данное жилье не является единственным жильем продавца.

Насколько просто найти покупателя на долю в квартире и продать её

Сказать однозначно относительно того, легко ли продать долю в квартире, не получится. Все случаи индивидуальные, и провести продажу полностью со всеми владельцами легче, чем составить договор на одну долю квартиры, особенно если будет проводиться продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей. Для поиска покупателя, продавцу необходимо поместить объявление, потом провести осмотр жилья и провести переговоры. Но чаще всего, эта роль передается риэлторам.

Наличие долей в недвижимости предоставляет владельцу огромный перечень прав в отношении распоряжения, но в то же время имеет и некоторые свои особенности. Так как каждый случай индивидуальный, необходимо предварительно ознакомиться с законами.

Если доля не выделена, то продажа будет более сложной. Если есть вопросы по данной теме, то можно получить консультацию юриста конкретно по данной ситуации, и пройти путь долевой продажи максимально быстро.

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.