Как оформить и взять ипотеку на квартиру

Приветствуем на helpguru.ru. В статье расскажем, как оформить ипотеку и взять ипотечный кредит, разобравшись во всех тонкостях. Ипотека уже на протяжении многих лет является популярным инструментом для приобретения жилой площади. Но до сих пор не все россияне знают, как использовать данную возможность. Даже та категория граждан, которая знает, как проводится процесс оформления ипотечного кредита, но никогда этого не делали, не смогут объяснить, сколько может ожидать в данном процессе подводных камней.

Сейчас оформление ипотеки становится более сложным процессом, а банки идут на любые хитрости, чтобы договор был выгодным только для них.

Об ипотеке простыми словами

В современном мире, ипотекой принято называть вид кредита, который оформляется исключительно на покупку жилья, но на время выплаты такого кредита, жилье будет находиться в залоге у банка.

Человек по документам считается собственником купленных квадратных метров, но по факту ничего не может с ними сделать. Если заемщик по каким-то причинам перестает выполнять свои кредитные обязательства, то есть перестает выплачивать по счетам, то банк накладывает штрафные санкции.

Кредитная организация имеет право отсудить жилую площадь в свою пользу, если заемщик нарушает условия кредитования. Кроме просрочек и задержек платежей, есть ряд других способов нарушения ипотечного договора, к ним относятся:

• Передача жилья другим лицам.
• Порча жилья и несоблюдение правил эксплуатации.
• Изменение технических характеристик жилья без разрешения.
• Нарушение условий по страхованию.

Перед тем, как оформить ипотеку, необходимо определиться с целью, суммой и сроками выплаты. Займы на покупку жилой недвижимости на сегодняшний день выдают почти все крупные банки страны и соседних государств. Ипотечный кредит – это популярная практика приобретения жилья во всем мире.

Но в России, на данный кредит самая высокая процентная ставка, на данный момент ее минимум находится на отметке 12% годовых.

Так как выдача ипотеки производится на длительный срок, от 5 лет до 30 лет, то заемщик должен быть готов, что в ближайшие несколько десятков лет он будет вынужден выплачивать со своего дохода кредитной организации определенный процент.

Требуется психологически осознавать неизбежность предстоящих выплат и обосновывать для себя данный шаг. Желательно решение об оформлении ипотечного займа принимать совместно со всеми членами семьи и просчитать семейный бюджет на длительное время.

Есть еще один способ определиться, нужен ли ипотечный кредит – это заранее просчитать, сколько будет проходить переплата. То есть реальная стоимость жилья, и итоговая сумма на момент закрытия кредита. По тем процентным ставкам, которые есть на сегодняшний день, переплата очень большая.

Например, семья купила жилье стоимостью 3 миллиона рублей и оформила ипотеку на данную сумму сроком на 20 лет и под 13% годовых. При оформлении кредита никаких льгот и программ от государства не применялось. В месяц семья будет выплачивать 35 000 рублей. Итоговая сумма ипотеки на момент завершения выплат составит 8 миллионов рублей. В итоге переплата по ипотеке составила 5 миллионов рублей.

Такие суммы многих заемщиков вводят в замешательство, но не стоит забывать об общем экономическом положении в стране и уровне инфляции.

Несмотря на высокий процент по кредитам, банки не хотят терять свои дивиденды. Поэтому заемщику требуется предварительно узнать, соответствует ли его доход требованиям, которые предъявляет банк.

Размер ежемесячных выплат не должен превышать 40% от общего семейного дохода. Поэтому при ежемесячной выплате в 35 тысяч рублей, доход семьи должен быть на уровне 100 тысяч рублей в месяц.

Этапы оформления ипотеки

Ипотека представляет собой льготную программу кредитования. Она обладает целевой направленностью, то есть потратить полученный займ можно только на покупку жилья. Выплаты по данному кредиту намного ниже, чем при обычном потребительском кредите, хотя сумма займа может достигать нескольких миллионов рублей. И причин в данном случае две:

• Низкая процентная ставка – всего 12-13% годовых, вместо 25-30% как по потребительскому кредиту.
• Длительный срок кредитования – до 25 лет, вместо 5 лет, как по потребительскому кредиту.

В результате, невысокие выплаты по данному кредиту, дают возможность приобрести жилье даже семьям, у которых невысокий доход. Оформление ипотеки занимает очень много времени, так как существует ряд этапов оформления кредита, то есть:

• Подтвердить устойчивое положение в финансовом направлении.
• Найти понравившееся жилье, владельцы которого согласны подождать, пока будет производиться оформление кредита.
• Предоставить документы на жилье в банк, чтобы начать оформление ипотечного кредита.

Существует определенный порядок оформления ипотеки на покупку жилья:

1. Получение предварительного одобрения в банковской организации, это требуется для того, чтобы заемщик знал, на какую сумму покупки он сможет рассчитывать.
2. Поиск подходящего жилья и заключение с продавцом предварительного договора на продажу. В момент составления договора требуется учесть, что проверка всех документов на квартиру в банке может занять около месяца, поэтому желательно брать в запас два месяца до заключения основной сделки.
3. Подготовить и принести в кредитную организацию все документы на покупаемое жилье, и подождать проверку документов службой безопасности. Принести в банк необходимо не только документы на заемщика, но и документы, которые относятся к квартире и самой сделке – это оценка стоимости жилья, договор страхования, кадастровый паспорт и другие документы.
4. Получение положительного решения от банка.
5. Заключение основного договора купли-продажи с продавцом и регистрация права собственности в Регистрационной палате. Как правило, регистрация может проходить в течение 10 дней, если оформление производится через МФЦ, то в течение 5 дней.
6. Получить документы о регистрации и принести их в банк. В данном случае в банк предоставляются ксерокопии свидетельства о праве собственности, договор купли-продажи и акт приема и передачи квартиры.
7. Заключение ипотечного договора, получение необходимой денежной суммы и передача денег продавцу. Проще всего оформить перевод на сберегательную книжку и получить расписку о получении полной стоимости квартиры.

Продавцам, как и покупателю необходимо набраться терпения на момент оформления сделки при помощи ипотеки. Оформление документов банке влечет за собой много сложностей, особенно если для первого взноса по ипотеке используется материнский капитал.

При каких условиях банки оформляют ипотеку

Многие заемщики спрашивают, что нужно чтобы взять ипотеку. Для оформления данного кредита необходимо выполнение ряда важных условий.

Первым условием является возраст. Основная часть банков начинает выдавать ипотечный кредит с возраста в 21 год. Верхняя возрастная граница каждым банком определяется самостоятельно. Для расчета используется возраст заемщика на момент оформления кредита плюс срок кредитования.

Как правило, данный показатель равен пенсионному возрасту. Но есть лидер в отношении верхней возрастной границы – в Сбербанке ипотеку выдают до 75 лет.

Основное значение при оформлении ипотечного кредита имеет платежеспособность заемщика. В данном случае обязательно учитывается следующее:

• Текущий доход заемщика.
• Стаж работы на последнем рабочем месте.
• Специальность и должность заемщика.
• Уровень доходов созаемщиков.

Данные показатели оказывают влияние на максимальную сумму ипотечного кредита и на сроки выплаты. Оптимальными банковскими клиентами считаются государственные служащие со стабильным уровнем дохода. Многие банки также требуют наличие диплома с ВУЗа.

Если у заемщика есть собственный бизнес, то он автоматически попадает в группу рисковых клиентов. Хотя данное мнение можно объяснить, в современных условиях экономики, даже самый стабильный бизнес может обанкротиться.

Советуем не переоценивать ваши возможности при взятии ипотеки

оформление ипотеки

Существует одно общее правило, размер ежемесячной выплаты не должен превышать 40% от общего ежемесячного дохода семьи. 50% становится критическим порогом, который влечет за собой ухудшение жизни.

Но в то же время в нашей стране данное правило работает очень редко. Граждане, которые оформляют ипотеку, отдают банку до 70% общего дохода, надеясь, что будет прибавка к зарплате или другие денежные прибавления.

В результате мысли о полноценной жизни и отдыхе становятся несбыточными, а любая критическая ситуация, которая может произойти влечет за собой штрафы, санкции, коллекторов и судебные разбирательства.

Не нужно переоценивать свои силы и перед оформлением кредита стоит спросить у самого себя – могу ли я взять ипотеку. Рекомендуется сначала взять небольшую сумму, на двухкомнатную квартиру на вторичном рынке.

Так как после выплаты данного кредита ситуация на финансовом рынке может стабилизироваться, а процентная ставка стать намного ниже. Вот тогда можно будет подумать о квартире в новостройке площадью в 100 квадратных метров.

Постарайтесь взять ипотеку в нужное время

Есть мнение, что главным в данных операциях становится своевременное оформление ипотеки. Заниматься покупкой жилья нужно в тот момент, когда происходит сильное падение спроса на него. Но это если квартира требуется не срочно, и семья может подождать с покупкой несколько лет.

В данном случае работает золотое правило инвестиции – покупать, когда все продают и продавать, когда все начинают покупать. Оформлять кредиты и брать недвижимость не рекомендуется в момент сильной оживленности на рынке недвижимости.

Лучше взять ипотечный кредит в более доступной валюте

Чтобы узнать, как выгодно взять ипотеку, необходимо запомнить правило – оформление кредита должно производиться в той валюте, в которой человек получает зарплату.

В данном случае логика простая, чтобы обслужить кредит в долларах США, человеку придется покупать валюту за счет рублевых активов. Если произойдет увеличение курса валют, то платежи в рублях также начнут расти.

Экономический кризис, который прошел в 2014-2015 годах подкосил большое количество валютных заемщиков, которые оформляли ипотеку при низких процентных ставках. После того, как курс доллара резко вырос, им пришлось платить в два раза больше, в то время как зарплаты остались на прежнем уровне.

Держите определенный денежный запас для непредвиденных случаев

Эксперты говорят, что нужно чтобы взять ипотеку на квартиру и иметь при себе дополнительно. Заемщику необходимо иметь необходимый депозитный запас на другом банковском счете. Как правило, данной суммы должно хватить на проведение 4-6 ежемесячных платежей.

После того, как будет накоплен нужный размер денежных средств, не стоит проводить досрочную оплату ипотеки. Так как можно потерять проценты, к тому же не все банковские организации принимают платежи, проведенные вне графика, и часто накладывают запрет на их проведение. Данные деньги желательно оставить в виде страховки на будущее.

Прежде чем оформить ипотеку, изучите договор и условия банка

Есть мнение, как правильно взять и оформить ипотеку, необходимо внимательно изучить все условия договора ипотечного кредитования. Особое внимание стоит уделить вопросу страховки, обслуживания и других пунктов, которые могут стать важными для заемщика.

Есть банки, которые заставляют проводить страхование жизни, только в определенных страховых компаниях, то есть партнерах данного финансового учреждения.

В результате заемщик будет дополнительно каждый год выплачивать от 0,5% до 2% за проведение страховки. На конец выплаты кредита данная сумма будет очень большой.

Выбираем квартиру или другую недвижимость

При оформлении ипотеки одним из главных вопросов становится выбор жилья. На сегодняшний день производится не только оформление квартиры по ипотеке, но и другого вида жилья:

• Частный дом.
• Коттедж или дачу.
• Квартира в новостройке.
• Квартира на вторичном рынке.

Некоторые банковские организации могут выдавать займы на строительство собственного дома или при долевом строительстве.

Заемщику необходимо правильно соотнести желания и возможности. Иначе заемщик может возненавидеть дом своей мечты или квартиру уже через несколько лет выплат по ипотечному кредиту.

Большое значение в момент выбора квартиры играет целевая установка покупателя. То есть если люди, которые покупают квартиру только потому, что хотят сменить обстановку или же приобрести квартиру с престижной планировкой. Такие заемщики смогут без сожаления расстаться с купленной квартирой, если размер платежей покажется им недоступным.

Но есть другие семьи, для них ипотечный кредит становится единственной возможностью обзавестись собственным жильем. Данный покупатель становится более надежным, и всеми силами выплачивает долг по кредиту, вопреки снижению доходов и другим отрицательным факторам.

Когда выбирается квартира, стоит помнить, что у банка свои требования к покупаемому жилью. По ипотечному кредиту не получится приобрести ветхий или аварийный дом, а также недвижимость, которая находится на территории другой страны.

Выбираем банк и подходящую программу кредитования

выбор банка для оформления ипотеки

При выборе банка стоит обращать внимание на цели и возможности. Стоит знать, что если заемщику понравился банк, то это не означает, что заемщик понравится самому банку.

То есть, взаимность – это то, что нужно для оформления ипотеки. Успех будет только в том случае, если между заемщиком и банком будет взаимное понимание.

В современном мире экономить на ипотечных процентах почти невозможно, но заемщик сможет подобрать именно те условия, которые будут максимально комфортные для него. Если у заемщика есть право на использование государственных льгот, то их необходимо будет применить, даже если процесс оформления кредита будет длиться намного дольше.

Даже минимальное снижение процентной ставки, в конечном счете, приведет к экономии нескольких сотен тысяч рублей к концу выплаты ипотечного кредита. Есть пункты, на которые стоит обращать особое внимание, в момент выбора кредитной организации:

• Размер первоначального взноса.
• Максимальная сумма кредита.
• Количество страховок в момент оформления ипотеки.
• Репутация и надежность банка.
• Отзывы реальных заемщиков.
• На каких условиях проводится досрочное погашение.
• Максимальное время просрочки, после которых банк начнет начислять штрафы и санкции.

Если доходы заемщика не полностью официальные, то следует обратить внимание на банки, которые занимаются выдачей ипотечных кредитов на более лояльных условиях, то есть ипотека без справок и поручителей. Но тогда произойдет повышение процентной ставки.

Собираем документы для оформления ипотеки в банке

Перед тем, как взять ипотеку на квартиру, в банк необходимо предоставить пакет документов. Если для получения кредита привлекаются другие граждане, супруг должен быть обязательно, то потребуется предоставить и их документы. В данном случае потребуются следующие бумаги:

• Ксерокопии всех страниц паспорта.
• Ксерокопия второго документа, это может быть СНИЛС, водительское удостоверение или другой документ.
• Справка о заработной плате с последнего места работы за последние 12 месяцев, некоторые банки просят справку за последние 2 года.
• Справки, которые подтвердят наличие дополнительного дохода – это может быть справка со второго места работы, справка от судебных приставов, если перечисляются алименты, налоговая декларация за прошедший год, в которой указаны дополнительные доходы.
• Документ об образовании.
• Свидетельство о браке или о его расторжении.
• Свидетельства о рождении детей, или ксерокопии судебных решений об их усыновлении.
• Ксерокопия сертификата материнского капитала, если он имеется, в нем должна быть указана окончательная сумма капитала.
• Свидетельства о наличии у заемщика другой ценности – это может быть автомобиль, дом, квартира, дача или другие объекты.

Дополнительно необходимо будет предоставить разрешение из органов опеки и попечительства, если вместе с покупкой новой квартиры продается старая квартира, собственниками которой являются несовершеннолетние дети.

Банк в таком случае обязан выделить детям долю в ипотечной квартире. Но не каждый банк соглашается на такое условие, поэтому найти кредитную организацию будет сложно.

Для оформления заявки необходимо будет в банке заполнить анкету. Полный список документов, которые будут необходимы в конкретном случае, огласит сотрудник кредитной организации.

Ждем, когда банк одобрит заявку

Перед тем, как оформить ипотеку на квартиру, заемщику следует соответствовать нескольким важным параметрам:

• Возраст. Заемщик должен соответствовать установленному банком возрасту – 18 лет, но не младше наступления пенсионного возраста на момент закрытия выплаты ипотеки, для мужчин он составляет 60 лет, а для женщин 55 лет. Другими словами, если ипотека оформляется сроком на 20 лет, то максимальный возраст для заемщика мужчины должен составлять 40 лет, а для женщины заемщика 35 лет. Данное требование относится и к созаемщику. Его возраст не должен превышать пенсионный на момент окончания выплаты по ипотечному кредиту. И говорить о досрочном погашении в данном случае не получится.
• Трудовой стаж. Стаж работы заемщика на последнем месте работы должен быть не менее 6 месяцев, а общий трудовой стаж должен быть более 3 лет. В разных кредитных организациях данные требования могут немного отличаться.
• Уровень доходов. Выплаты по ипотечному кредиту не должны быть более 1/3 от общего семейного дохода. Но если в семье есть иждивенцы и маленькие дети, то первым делом будет вычитаться из дохода прожиточный минимум на каждого ребенка и только после этого рассчитываться максимальный размер платежей. Зарплата супруга также входит в доход, но только в том случае, если он работает. Декретный отпуск и его оплата не считается работой, и такой доход не учитывается.
• Наличие собственных средств на внесение первоначального взноса. Как правило, он составляет 10% от общей стоимости квартиры. Наличие данной суммы подтверждает, что семья способна накапливать деньги и сможет оплачивать кредит.  В качестве первого взноса семья может использовать материнский капитал.

Остальная информация, которая указывается в анкете, является справочной и особого влияние на принятие решения банком она не оказывает. Чтобы одобрение ипотеки было гарантированным, в анкете следует указать следующую информацию:

• Наличие в собственности другого имущества, то есть автомобиля, квартиры и других объектов. Тогда это будет считаться гарантом того, что заемщик сможет их продать и погасить ипотечный долг. Или же банк сможет их забрать в счет задолженности.
• Наличие в собственности ценных бумаг или металлов.
• Наличие в данном кредитном учреждении открытых счетов.
• Наличие страховки, тогда это становится гарантом того, что если с заемщиком что-то произойдет, то ипотеку за него сможет погасить страховая компания.

Чем лучше будет характеристика заемщика в анкете, тем больше шансов на положительное решение. Если у семьи не хватает дохода, то можно привлечь созаемщика и поручителя. В их числе обязательно должен присутствовать супруг.

Какие документы понадобятся после одобрения заявки

Когда банк говорит заемщику о том, можно ли взять ипотеку и дает одобрение заявки, то заемщику требуется заняться поиском подходящего жилья. Продавца следует предупредить, что жилье покупается по ипотечному кредиту. Затем собирается полный пакет документов на покупаемое жилье и подать их в банк на проверку сделки. Для этого понадобятся:

• Кадастровый паспорт с поэтажным планом, срок которого не более пяти лет или технический паспорт.
• Ксерокопии правоустанавливающих документов на покупаемое жилье, это может быть договор купли-продажи, договор приватизации, справка о вступлении в наследство или другие документы.
• Разрешение от супруги или супруга на проведение сделки.
• Ксерокопия паспорта и второго документа от продавца, и всех других собственников помещения.
• Оценка квартиры, ее необходимо заказать у оценочного эксперта.
• Выписка из Росреестра, которая подтвердит, что на жилье отсутствует обременение, арест и другое.
• Выписка из домовой книги. В некоторых случаях может потребоваться расширенная выписка, в которой будут указываться прежние жильцы.
• Справка из ЖЭУ подтверждающая, что за жильем не числиться задолженность по коммунальным платежам.

Иногда банк может потребовать дополнительные документы, о которых рассказывает кредитный специалист.

В некоторых случаях специалисты могут попросить оформить страховку на себя, особенно если работа опасная или есть увлечение опасными видами спорта. К тому же требуют провести страхование квартиры и титульного права, на тот случай если на квартиру появятся другие претенденты, например наследники. Хотя требование обязательного страхования считается незаконным, но основная часть банков не выдаст ипотечный кредит без оформления страхового полиса.

Оформляем ипотечный договор

Есть и другие этапы оформления ипотеки – это заключение договора на ипотеку. Данный этап является самым ответственным. Прежде чем подписывать договор, его необходимо полностью изучить от начала до конца. Особое внимание следует уделять абзацам и примечаниям, которые написаны мелким шрифтом. Договор лучше прочитать дома или показать опытному юристу.

В соответствии с договором заемщик имеет право передать продавцу взятые в долг деньги и купить объект недвижимости. Стоит помнить, что купленное жилье будет находиться в залоге у банка до окончания выплаты по кредиту.

Продавать, дарить или менять данную квартиру без разрешения банка заемщик не сможет.

Читать требуется именно тот договор, который банк дает подписать. Ограничиваться типовым договором, который показывается на первичной заявке не стоит. При чтении договора стоит обратить внимание на следующие моменты:

• Размер процентной ставки. Ее указывают в правом углу сверху на титульном листе.
• На условия погашения. В данном случае размер ежемесячных платежей, последний срок уплаты, он должен соответствовать дню оформления кредита, то есть с первого платежа должно пройти не менее месяца.
• Возможность досрочного погашения. Такая возможность должна быть, а также прописаны условия такого погашения, то есть сроки, размер платежа, время, в течение которого пишется заявления и другие.
• Размер штрафов и санкций за неуплату.
• На возможность передачи долга другим лицам, то есть коллекторам. Это может произойти только после предварительного уведомления заемщика.

Договор должен быть оформлен максимально понятно, по-хорошему мелкого текста вообще быть не должно.

Договор должен оформляться в виде таблицы. Все моменты, которые непонятны, должен разъяснять кредитный эксперт, и только после полного объяснения можно подписывать договор.

Страховка договора и оформление квартиры в собственность

В соответствии с законом, вся недвижимость, которая берется в ипотеку, подлежит обязательному страхованию.

Банки часто не ограничиваются только таким страхованием. Они могут предлагать другие виды страхования – это страхование жизни, здоровья, риска невозврата ипотеки и другие.

Когда человек узнает, как можно взять ипотеку, он должен знать, что у него есть право отказаться от данных видов страховок, но тогда банк способен увеличить ставку по процентам.

Последним этапом является оформление недвижимости в Росреестре. Кроме стандартных договоров на квартиру и ипотеку, заемщик должен оформить закладную. Она передается в банк и остается в нем до конца погашения ипотечного долга, как подтверждение залога, так как квартира будет находиться все это время в залоге у кредитной организации.

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.